ある3人の不動産オーナーの成功事例


賃貸物件建設による相続対策の成功オーナーの事例紹介になります。

相続税対策の中でも、特に土地を持つ不動産オーナーの間で関心の高い手法がアパート建設です。地域にもよって異なるため一概には言えませんが、相続税の評価額が半分以下にまで下がる例もあり、土地に対する相続税に悩まれる方が検討するケースが多いことと思います。

しかし、アパート経営は入居者に恵まれなかった場合に却って経済的な損失を生んでしまい、何もしない方が良かったという場合も多く存在しています。

今回の記事では、土地の相続やアパート建設・経営に関心をお持ちの方のために、今どきの賃貸オーナーの間でも成功している方の事例を集めてみました。

アパート経営による相続税対策の仕組み

まず、アパート経営によって相続税対策が行われる仕組みを簡単におさらいしましょう。

例えば、もともと路線価による評価額が6000万円(200㎡以下の面積とする)の更地があったとします。
この土地に、貸付用のアパートを建てた場合「貸家建付地」という扱いになり、借地権割合と借家権割合が計算されます。
借地権割合と借家権割合は地域によって国税庁が定めており、例えば借地権割合が60%、借家権割合が30%の地域では土地の評価額は6000万円×(100%-60%×30%)=4920万円となります。さらに、貸付事業用の小規模宅地の特例により、200㎡までの土地の評価額は50%下がります。
よって、この例であれば、4920万×50%=2460万円まで相続税評価額は圧縮されます。

なお、建物についても相続税評価では固定資産税評価がそのまま用いられます。固定資産税評価は、一般に、建築に実際にかかった建設費の6〜7割程度が評価額になります。

今どきの不動産オーナーの成功事例

このように、更地にアパートを建設する、あるいは金融資産をアパートに換える手法は相続税対策として有効なのは事実です。
しかし、当然ながらせっかく作ったアパートにも入居者がいなければ意味がありません。役に立たないままの不良資産になってしまうリスクも発生しますし、建物建築をローンで行った場合、家賃収入がないのにローンの返済のキャッシュアウトだけが発生してしまうケースも起こり得ます。
入居者の獲得に成功している不動産オーナーはどのようなことをしているのでしょうか。成功事例をいくつか探してみました。

どのようなコンセプトを打ち出すか、どのようなポイントで魅力を作るか、という点は参考になるかもしれません。

①都心並の家賃なのに人気の郊外住宅の事例

埼玉県郊外の越谷市、東武線の蒲生駅に都内並みの家賃でも入居が決まっている物件があります。

ここの人気の秘密は豊かな住空間。在宅勤務のフリーランスやクリエーター、またこれから趣味の世界を広げていきたいという人を対象にしており、カフェやシアタールーム、スタジオやアトリエなどが併設されています。さらに建物の周りを緑で囲い、建物にも緑化屋根や断熱性の高い建材を使用するなどエネルギーを使わずに住みやすい環境を整えている点も人気のポイントと言われています。

なお、カフェやアトリエなどの設備は1階に集中し、これらは住民以外にも一般開放されています。地域住民からの評判も高く、エリア全体の資産価値向上へも寄与しているといえるでしょう。直接関係ないはずの隣接物件でも空室率が下がるという興味深い現象が起きています。

②備品貸出など丁寧なサービスで友人紹介を獲得

ある長野県の不動産オーナーの話です。この方は、入居者の引越日の夜に食事に誘うことを習慣にしています。引越し当日は片付けや整理で忙しく、部屋で夕食を作るのは大変だろうとの気遣いです。また、地域に慣れてもらい安心してもらうことも狙っています。

また、この方の経営する物件には、敷地内には貸出用の工具などの共用物置があります。照明の交換などちょっとした部屋の手入れや、自転車の空気入れなどをしたいときに脚立や空気入れをわざわざ購入しなくとも気軽に利用できるため、入居者の方の評判は良いそうです。

入居者の方の住み心地の良さに気を配り、友人に紹介してくれる人も多いため、空室率は常に非常に低い状態を保っているそうです。

③管理会社との二人三脚で入居者へのヒアリングを重視

沖縄県のある不動産オーナーの方は、管理会社と協力しての入居者の要望把握などのヒアリングを大変重視しています。しかし、アパート経営を始めた当初はアンケート調査を行っても回答はほとんど得られなかったとのことでした。そこで管理会社に協力してもらい、更新時にアンケートお願いしお礼にお米県を渡すように変えたところ、入居者の方の声を以前よりも把握できるようになったそうです。

アンケートなどの結果、入居者の方の要望には畳や床、換気扇の交換など住居のメンテナンスに関わることが多いことを把握し、以後入居期間などで判断を変えつつ、融通を効かせて対応しているそうです。

なお、アンケートなどは入居者の方が本音を伝えやすいよう、全て管理会社経由で行っているそうです。ただし、管理会社にはどのような内容でも全てオーナーへ報告するよう伝えておくなどして、入居者の方の要望把握に努めています。

他にも、成功している家主には、物件の外見を綺麗にしたり、掃除・清掃に気を配ったり、住民が快適に過ごせるよう配慮している方が多いように思います。

賃貸経営は、第一は立地ですが、それ以外にも、工夫や細かい改善の積み上げが大事なこともまた事実です。

相続対策としてアパート等の賃貸物件の建設を行うことは確かに税務上有利な場合も多いのですが、全国的に空き家率や空室率の上昇が予想されており、その経営には課題も多いでしょう。
もし、アパート経営に取り組まれる場合には、成功されている方の事例を深く研究し取り組んでいいただければと思います。


コメントする

メールアドレスが公開されることはありません。* が付いている欄は必須項目です。
※運営者にのみメッセージを送りたい場合は、「管理者だけに表示」にチェックを入れてください。