相続税が安くなる!?〜意外と知らない相続における土地評価の重要性〜


相続税の税務申告において「土地」の評価は、とても重要なポイントになります。

最近は確定申告のための情報収集も容易になってきましたし、便利なクラウドサービスも多いため、個人事業主の方などでは税理士を頼らずにご自身で所得税の申告を済ます人も増えてきています。
相続税申告についても、なるべく費用を掛けたくない人などは、自分での税務申告にトライするケースもあるでしょう。
しかし、特に、複数の不動産を所有しており、相続税の納税が発生するのであれば、相続税の税務申告は信頼できるプロの税理士の手を借りた方が良いでしょう。日本人の相続財産の多くは不動産によって構成されていますが、相続税申告のための不動産は評価が難しく、税理士であっても相続税申告に慣れていないと誤った申告を行うケースが起きやすく、その場合はたいていが過剰納税をしてしまうからです。

不動産評価が相続税の納税で重要な理由

なぜ不動産の評価が相続税の申告では重要なのか、大きな理由は、日本人の相続財産に占める「不動産」の比率がとても大きいからです。国税庁の発表によると、平成26年に発生した相続の合計相続財産額12兆4086億円のうち、5兆1469億円が土地になります。ちなみに、6732億円が家屋になります。一般的に土地と家屋を合わせた相続財産額を不動産評価額と言います。
つまり、相続財産のうちの約40%が土地の価額になるのです。
相続財産に占める比率の大きな不動産の評価方法なのですが、例えば上場株式や投資信託などの客観的な市場時価のある金融商品と違い、上場金融商品と比べて流動性が低く市場評価がない不動産の評価額には誰でも客観的に分かる時価がありません。相続税の不動産評価は、税法や国税庁の定める一定のルールに従って算定を行う必要があります。不動産は、上場金融商品のように市場価格通りの金額でいつでも売却ができるとは限らないため、通常の場合では実際に売買できる市場価格より多少安くなるように相続税計算のための評価方法が定められています。そのための評価方法が「路線価方式」と「倍率方式」と呼ばれる方法です。

「路線価方式」とは
毎年国税庁が発表する各土地の路線価(1㎡あたりの価格)に土地面積をかけた金額を相続税の評価額とする方式

「倍率方式」とは
路線価が発表されないエリアの土地の評価方法で、固定資産税評価額に一定倍率をかけて相続税の評価額とする方式

東京都内の不動産であれば、ほとんどは路線価方式の評価になると言えるでしょう。土地評価の方法が路線価と面積の確認だけで終わりであれば、計算方法は簡単そうですので、プロの税理士などに頼らなくとも自分で出来そうに思うかもしれません。しかし、ここからが一番のポイントなのですが、土地の評価方法は単純な「路線価×面積」で終わりではなく、様々な例外規定があり、特に減額規定が多いのです。

【参考】
平成26年分の相続税の申告状況について
国税庁 路線価図倍率表

代表的な減額規定

例えば、あなたが住宅用の土地購入を検討されている場合を思い浮かべて欲しいのですが、いびつな形状であったり、幹線道路に近く騒音の大きな所にある土地や、墓地に隣接している土地を購入しようと思うでしょうか。もちろん値段や価値観次第ではあるのでしょうが、もっと良い条件の土地を買うか値引きを行うかを検討すると思います。このように地形や周囲の環境からの影響を大きく受ける土地という財産は、路線価方式や倍率方式だけで一律的な評価をしてはかえって不公平になるという理由で、税法ルールの定めにより、評価における様々な減額規定があるのです。
他にも、土地の利用目的により、配偶者や相続する人が同居している場合の自宅土地は80%減になる「居住用小規模宅地等の特例」や、賃貸用不動産の土地評価が200平方メートルまで50%減になる「貸付事業用宅地等に該当する宅地等の特例」といった様々な「特例」も存在します。

以下は減額規定の代表的な一例です。

◉土地の空中に高圧線が通っている土地
上空に高圧線が掛かっているような土地は、建物の建設に制限がかかることがあるため、状況によって最大で30%の評価減が受けられることがあります。

◉都市計画道路の予定地
都市計画道路の予定地も、評価を減額できるきていがあり最大で50%の減額が可能です。

◉不整形地
不整形地とは、形がいびつに歪んだ土地のことを言い、その形状や歪み方の度合いに応じで評価減があります。

◉広大地
周辺の土地に比べて著しく広大な土地は、開発を行おうとした場合に新たに道路を施工するなどして削られる面積も多いことから、減額の規定があります。

◉墓地への隣接地
墓地の近くにある土地も、通常の土地に比べて10%減額できる場合があります。

◉周囲からの騒音や悪臭などが酷い土地
周囲からの騒音や悪臭などの問題のある土地も、10%の評価減を受けられる場合があります。

このように、相続税における土地評価の減額規定には様々なものがあります。土地の場所や形状、権利関係等も絡み、評価の判定は難しく、その根拠も法令以外に財産評価基本通達などを参照しなければいけないため、専門家に任せた方が良い分野といえるでしょう。

相続税の申告後でもできること

このような土地評価の減額規定を見逃さないために、相続税の申告時には信頼できる税理士をパートナーとすることが大切です。遺産の分け方や誰が財産を相続するかに関わるルールもありますし、申告後や期限後では修正のきかないこともあります。
既に申告をしてしまったが少し気になるという方もいると思います。その場合は、改めて調べ直してみて見逃していた適用できる減額規定があったのであれば、相続税申告期限(亡くなった日から10ヶ月)から5年以内であれば、税務署に対して還付請求を行うことが可能です。認められるかどうかはケースバイケースですが、トライする価値があることもあるかもしれません。その場合も、やはり信頼できる税理士のパートナーと一緒に行うことが大切です。


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