小規模宅地の特例②〜事業用宅地や貸付用宅地の場合〜


前回の記事にて、居住用(住宅用)宅地について、相続税の計算の際に小規模宅地の特例を活用することで、相続時の土地の財産評価額が下げられることをお伝えしました。不動産について評価減の特例等が定められている理由は、住宅のような資産は生活の基盤となっており、相続税の納税のために遺族が生活基盤を失ってしまうような事態は好ましくないとされているからです。
そして住宅の場合と同じく、事業に用いられてきた宅地に関しても、一定の要件を満たせば小規模宅地等の特例が受けられます。事業の継続性を守り、事業主やそこで雇用されている人たちの生活を守るためです。

今回は、事業用の宅地に関する小規模宅地等の特例の概要を見ていきましょう。

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特定事業用地の相続

事業用宅地に関する特例は、被相続人が営んでいた事業用に用いていた宅地を、該当事業を引き継ぐ親族が相続した場合に適用を受けることができる特例です。適用面積は特定居住用宅地の場合よりも広い400㎡までの面積が対象となり、相続時には80%の評価減が得られます(不動産賃貸業の場合を除きます。不動産賃貸業の場合は貸付事業用として特例が定められています)。
ただし、被相続人の事業を相続税の申告期限までに引き継ぎ、かつ、相続税の納税期限まではその事業が営まれていなければなりません(事業承継要件)。また、その宅地等を相続税の申告期限まで有していることが必要です(保有継続要件)。被相続人と生計を一にしていた被相続人の親族の事業の用に供されていた宅地等にも事業用宅地に関する特例の適用は出来ますが、事業承継要件と保有継続要件が同様にあります。
被相続人が個人として営んでいた事業用の宅地は「特定事業用宅地」となり、被相続人がオーナー社長である同族会社の事業に用いられていた宅地は「特定同族会社事業用宅地」となり、両方がこの特例の対象となります。がオーナー社長である法人の要件は、被相続人や被相続人の親族により支配されている(50%超所有)法人を言います。
また、特定同族会社事業用宅地の場合、その法人に対して相当な対価でその宅地又は建物を賃貸していること(賃貸借要件)、宅地を相続した親族がその同族会社の役員になっている(法人役員要件)、その宅地等を申告期限まで保有すること(保有継続要件)を満たす必要があります。

貸付事業用宅地の場合

上記で事業用宅地に関する小規模宅地の特例では400㎡まで80%の評価減が得られるとお伝えしましたが、これは例えば事業用店舗や工場、事務所などの場合です。営んでいる事業がアパート経営や駐車場経営絵などの不動産賃貸業などであり、宅地が貸付事業用宅地として用いられている場合、小規模宅地等の特例の対象にはなりますが、適用面積は200㎡までとなり、得られる評価減も50%になります。
なお、被相続人が不動産賃貸業を事業的規模で行っていたかどうか、青色申告と白色申告のどちらだったのかは小規模宅地の特例を受けられるか否かに関係ありません。

親族に貸している場合の適用可否

小規模不動賃貸業として、親族に不動産を貸している場合があるかと思いますが、この場合も貸付事業用宅地として小規模宅地の特例の対象となります。しかし、貸し付けている親族から家賃を一切受け取っていなかったり、受け取っていたとしてもあまりに少額だったりした場合は事業として認められないため小規模宅地の特例の適用対象となりません。
相場よりも安い家賃で構わないのですが、最低でも不動産に関する固定資産税と経費を差し引いても赤字にならない程度の家賃をもらっていた方が適用を受けられやすいでしょう。

駐車場への適用可否

また貸付事業用宅地の中でも、駐車場への小規模宅地等の特例の適用に関しては注意が必要です。その駐車場が舗装されているかどうかで、小規模宅地等の特例を受けられるか否かが変わります。
そもそも貸付事業用宅地が小規模宅地の特例を受けるためには、相当の対価を受けて継続的に事業を行い、かつ何かしらの建物や構築物のための敷地として用いられている必要があります。要は、有償で貸付を行っている必要があり、かつ更地ではダメだということです。アスファルトによる舗装は構築物に該当しますので、舗装されていれば問題ありません。

複数の宅地で適用する場合

最後に複数の宅地を相続し、それぞれで小規模宅地の特例を適用させる場合を見てみましょう。
まず、貸付事業用宅地を除いて特定居住用宅地と特定事業用宅地(特定同族会社事業用宅地)の両方を相続する場合、合計して730㎡まで特例の適用を受けられます。

「特定居住用宅地」+「特定事業用宅地」≦730㎡

ただし、特例の適用範囲の中に貸付事業用の宅地が含まれる場合、下記の式を満たす面積までしか特例の適用を受けられません。「特定居住用宅地」と「貸付事業用宅地」の組み合わせの場合や、「特定事業用宅地」と「貸付事業用宅地」の場合もこの式の範囲内となりますのでご注意ください。

「特定居住用宅地」×200/330+「特定事業用宅地」×200/400+「貸付事業用宅地」≦200㎡

実際の相続では居住用宅地と事業用宅地、そして貸付用宅地が混在している場合も多いのですが、その場合はどのように適用を受けるのかによって有利不利が変わってきます。実際の相続に関しては税理士等の専門家へ相談しながら有利な適用をしていくことが大事です。

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