不動産売却の一般的な流れ


親などから相続する相続財産に不動産が含まれていた、もしくは含まれそうという方は大勢います。不動産という資産は、管理が必要な場合も多く保有しているだけでは固定資産税等も毎年掛かり、賃貸用にして賃料収入がなければコストが掛かるため、流動性は低いですが、持ち続けずに売却をして換金しようと考えることも多いのではないでしょうか。
自分が住み続ける自宅や、大きな収益を生む投資用不動産であれば持ち続けるのも良いですが、既に自分は拠点を持っていて住む予定のない自宅や、維持・管理に手間やコストのかかる投資用不動産は必要とする人に売却してしまった方が良い場合があります。また相続の場合、相続開始後10ヶ月以内に相続税の納税・申告も必要ですから、納税資金のため現金が必要という場合もあるでしょう。

ただ、不動産の売却は不動産業に従事していたり、不動産投資を行っているという人でもなければほとんど経験がなく、どのように進めて良いのか分からないということも多いのではないでしょうか。不動産の売却にはいくつかのステップが存在し、諸費用や必要書類、また行われる交渉についてなど事前に押さえておいた方が良いポイントがたくさんあります。
そこで今回の記事では、相続した不動産を売却されたい方のお役に立てるよう、一般的な不動産売却の流れについてお届けします。

①事前の情報収集

まず不動産の売却を行おうと思ったら、情報収集から行うと良いでしょう。いきなり不動産業者に相談をされるという人もいるかもしれませんが、相談した不動産業者が必ずしも優良な事業者とは限りません。本当はもっと高く売却できるのに低目の金額で売却してしまったり、押さえておくべき注意点を飛ばしてしまうリスクがあります。
中には相談した不動産業者が自身や仲の良いところを通じて有利な価格で買い取ってしまおうという思惑もあるかもしれません。やたらと売却を急かしてくる場合は注意が必要です。
まずは自分が売却しようとしている物件はいくらくらいで売れそうなのか、不動産の売却手続きはどのように進むのかを最低限押さえておきましょう。特に売却相場に関しては重要で、例えばこれは地域や間取りが似ている物件がインターネットの不動産サイトなのでどの程度の値段で売買されているのかなどを調べることである程度の相場を確認することができます。ただ、不動産は個別要素も強いので、あくまで参考情報として見る必要があります。

②不動産業者に査定を依頼する

ただ、自分で相場を調べる方法には限界があるのも事実ですし、実際に買い手がいないといけませんから、すぐに相場や思った通りの価格で売れるとは限らないのが不動産売却です。自分が売却を希望する不動産と完全に条件が一致する物件はめったに存在しませんので近隣相場がそのまま自分の不動産と同価格になるとは限りませんし、また書類上には現れない不動産特有の様々な事情によって、物件の価格は上下します。
そこで物件の売却を検討する場合、複数の不動産業者にどの程度の金額で売却を行うことができそうか査定をしてもらいましょう。

不動産の査定には条件などから見積もる簡易査定と、現地調査まで行う訪問査定の2種類がありますが、可能なら複数の事業者に査定を行ってもらいたいところです。

③不動産業者との媒介契約

実際に不動産の売却を行うためには、既に買主が見つかっているという場合を除き、不動産業者と媒介契約を結んで不動産業者に買い手探しをしてもらうことになります。その際の注意点ですが、心情として一番高い売却額の見積もりを提示した不動産業者に安易に決めてはいけません。取引を取りたいために、調子の良いことを最初は言っておいて、後からうまいように言いくるめられてしまうことも往々にしてあります。査定額だけではなく、査定根拠の説明や担当者の印象なども踏まえて、媒介契約を結ぶ不動産業者を選びましょう。

なお媒介契約には、「専属専任媒介契約(用語集)」「専任媒介契約(用語集)」「一般媒介契約(用語集)」の3種類が存在します。

④売却のための営業(買い手探し)

このステップは不動産を所有する(売却をしようとしている)オーナー自身ではなく、媒介契約を結んだ不動産業者が行います。不動産業者によって方法はまちまちですが、REINS(レインズ)への登録、自身のもつ人脈の活用や売買サイトなどへの広告掲載、また自社サイトへの掲載などを行なってくれる場合が多いでしょう。
不動産業界はまだまだインターネット化や市場のオープン化が進んでいないところがあるので、こうした営業シーンで不動産業者の能力が問われることになります。
REINS(レインズ)とは、日本全国の不動産情報を共有し、売主と買主のスムーズかつスピーディーな取引をサポートするシステムで、国交省の指定を受けた各不動産流通機構が連携して運営しています。不動産仲介契約が専属専任媒介、専任媒介の場合は、不動産会社はREINS(レインズ)に売却物件の情報を登録する義務があり、不動産会社は、レインズへの登録証明書を売主に渡さなければいけません。ただ、その後に物件情報を削除したり、他社に現地案内をさせなかったりして、自社で両手取引をしたいがために物件情報を囲い込むという悪例も指摘されています。

なお買い手候補を見つけてくるところまでは不動産業者に頼り切りでも良いですが、実際に候補者が見つかって不動産の見学なども行われるようになったらオーナーの努力も必要です。建物を現況で引き渡す場合には、掃除や整理整頓など好印象を持たれる準備をしておきましょう。

⑤売却のための条件交渉

買い手候補者の購入希望が強ければ、売却価格や引き渡し日、代金の支払方法などの交渉がはじまります。こうした交渉はご自身で行っても良いですが、専門知識も必要なため通常は不動産業者に要望を伝え交渉してもらうことになるでしょう。
また不動産の素人が見過ごしてしまいがちな隠れた傷への対処や、冷暖房や電気系統などの各種設備はどうするかなど細かく具体的な話も出てきます。地域や不動産の所在・概況によっては法令上の伝達事項等もあります。

こうしたシーンで適切に活躍してもらえるよう、不動産業者の選定は慎重に行いたいところです。

⑥不動産の売買契約の締結

売買条件が折り合ったところで、売り手と買い手の間の売買契約が交わされます。
なお一般的には、契約の締結時に売り手は買い手から売却価格の5%〜10%程度の手付金を受け取り、不動産業者に対して仲介手数料の半額を支払います。

⑦引き渡しの準備

契約が締結されたら、不動産の引き渡しに向けて各種準備を進めています。その際にハウスクリーニングや測量などが必要になることもあるので、不動産業者に良い業者を紹介してもらうようにしましょう。
また引越しを行わなければならない場合は、その準備もきちんと行いましょう。

⑧不動産の引き渡しと代金の受領

契約の条件に従って、不動産の引き渡しや代金の受領を行います。
なお抵当権や住宅ローンがある場合、この際に抵当権を抹消したり住宅ローンを返済したりするのが一般的です。この辺りの手続きもきちんとサポートや案内をしてくれる不動産業者を選びましょう。

⑨確定申告

不動産の売却によって売却益が生じた場合、売却をした翌年に確定申告を行って納税をします。

以上、不動産の売却に関する一般的なプロセスについてお届けしました。

相続tokyoでは売却希望者と優良な不動産業者のマッチングを実現するために、複数の不動産業者の紹介・査定代行、売却に関するサポートや売却時の税務相談等を行っておりますので、お気軽にご相談ください。
moushikomi


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