注目集まる制度融資を活用した不動産投資


近年、長引く銀行の低金利や将来の年金不安などを背景に、資産運用の手法として不動産投資が注目を集めています。バブル崩壊以降、預金にはほとんど金利が付かない状態が続く中、日本経済の低迷や少子高齢化によって拡大する社会保障、政府の財務状況の悪化などを背景に年金への不安も広がっており、資産運用全般に注目が集まっているのですが、特に安定収入を得られやすいことからサラリーマンの方などを中心に不動産投資に関心が集まっているのです。

しかし、不動産投資向けの融資で業績を伸ばしているスルガ銀行のシェアハウス融資をめぐる問題などの影響で、金融機関による不動産投資家向け融資全体が引き締められるようになってきました。
不動産投資では、最初に高額な不動産を購入する必要があるため、多くの場合購入する不動産を担保として金融機関からローンを組みます。そのため、金融機関からのローンが降りやすいかどうかや、返済期限や金利などで有利な条件を引き出せるかどうかは、不動産投資の成否に大きな影響を与えるのです。そのため金融機関による不動産投資家への融資引き締めは、大きな問題と言えるでしょう。

そしてこうした状況の中、今不動産投資家の間で審査が通りやすく金利も低いと「制度融資」の活用に注目が集まりだしてきました。今回はこの制度融資についてお届けします。

スルガ銀行のシェアハウス事件の概要

そもそもスルガ銀行のシェアハウス事件とは、個人投資家を対象に女性専用シェアハウス(かぼちゃの馬車という名称)を販売し、運営の代行を行ってきた不動産会社「スマートデイズ」が思うように入居者を集められず、オーナーに対して支払う賃借料の支払いが停止したことに対する訴訟に端を発したトラブルです。
個人投資家はスマートデイズから紹介されるスルガ銀行からローンを組み、スマートデイズが企画するシェアハウスを購入していたのですが、販売にあたって書類改ざんなどの不正があり、さらには審査を担当しているスルガ銀行の行員の一部もそのことを認識していながら審査を通していたとして、このことが大きな問題になっているのです。

背景としては、多くのサラリーマンの方が老後への不安を抱えており、それにつけ込む形で「自己資金がなくても良い」と無責任に煽った運営会社の営業手法や、増収増益を求められるが故に審査がずさんだった銀行側の責任が指摘されています。

不動産投資の融資に黄信号?

そして、上記の事件をきっかけとして、不動産投資家の向けの融資が厳しくなってきたという声が多くの不動産投資家から上がるようになってきました。もともと不動産投資向けの融資は過熱傾向にあるという批判が行われており、どこかで融資が縮小されるのではと言われていたのですが、今回の事件がとどめの一撃になった形です。
真っ当に物件を選定し、真摯に不動産経営に向き合っている不動産投資家にとってはいい迷惑と言えるでしょう。

制度融資とはどういった制度か?

こうした状況の中、今制度融資に注目が集まっています。
そもそも制度融資とは、元々は例えば東京都世田谷区や渋谷区などの自治体の制度のもと、個人事業主や中小企業が信用金庫などの金融機関から融資を受け、その融資に対して信用保証協会という組織が保証人に入るという仕組みです。保証を受ける個人事業主や中小企業は金融機関に支払う利息とは別に、信用保証協会に対して保証料を納めることになりますが、その分金融機関からの融資は受けやすくなり、多くの場合利息も低くなります(利息と保証料を合わせた金額は、多くの場合通常の融資よりも安くなります)。
また、この制度はもともと地域金融を活性化させ、ひいては地域の産業を活性化させることを目的としていますので、地域によって異なりますが自治体が保証料の一部を補填したり、金融機関に対して利子補給を行ってくれる場合もあります。

そして自治体によっては、この制度融資が不動産投資にも使える場合があるのです。

低金利というメリット

制度融資の一番のメリットは、通常の融資の場合よりも金利が安く設定されていることです。地域によって異なりますが、1.9%〜2.5%程度の場合が多く、とても好ましい条件と言えるでしょう。さらに自治体からの利子補給が付くような場合もあります。
また金利が低いため、返済期間を短くしていくことも可能です。

審査が比較的緩い

また制度融資を活用するもう1つのメリットは、信用保証協会が保証人となってくれるため、他に保証人を立てる必要がなくなることです。家族から保証人となることを断られている場合など、とても助かる条件です。
また信用保証協会の審査にさえ通ってしまえば、金融機関の審査は非常に通りやすくなり、肝心な信用保証協会の審査も通常のプロパーでの融資審査に比較して優しい場合が多いと言われています。

残念ながら制度融資は全国一律の制度ではなく、地域ごとによって条件が異なるのですが、自分の居住する自治体や物件の購入を検討する自治体の制度を利用できないか検討してみる価値はあるでしょう。

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