不動産投資の種類にはどんなものがあるのか?


不動産投資にはどのような種類があるのか、主だったものを見ていきましょう。
不動産投資は投資対象となる不動産を購入し、賃貸収入や売却益などを狙う投資ですが、投資する不動産の種別によって幾つかに場合分けられます。そして不動産の種別ごとに投資時の注意点やポイントなども異なるのです。

具体的に見ていきましょう。

区分所有マンション(新築)

マンションを購入して、そのマンションを賃貸することで家賃収入を得るような行為をマンション投資と呼びます。なおマンション投資には区分所有する場合と、建物1棟を購入する場合とに分けられますが、規模感が大きく異なりますのでここでは区分所有マンションへの投資、特に新築物件への投資について見ていきましょう。

新築マンション投資の特徴は、物件の評価が高いため融資の際に担保価値を高く評価されやすく、多少は自己資金も必要ですが他の不動産への投資に比較してローンの割合を大きくしやすいというメリットがあります。また購入時の費用に対しての建物割合も大きいため、減価償却による節税効果も見込めるでしょう。
一方、新築でまだ客付けがされていない物件の場合、本当に借り手がつくのかどうかわからないことや、後で売ろうと思った際に値下がり幅が大きくなりやすいというデメリットもあります。新築物件は取得後の価格下落が大きくなりがちですので、価格下落や、築年数の経過に伴う賃料の下落を折り込んで回収可能性や収益性を計算すべきでしょう。

区分所有マンション投資(中古)

区分所有マンションは新築だけではなく、中古の賃貸不動産も市場に流通しています。新築物件に比較して安くなっていることが多いため、中古マンションを好んで投資対象とする方も大勢います。またある程度はこれまでの客付け実績をもとに、今度の予測を立てることができるというメリットもあります。

注意点としては、あまりに古い建物の場合耐震基準を満たしているかどうかや、今後のリフォーム・修繕費用が発生するかどうか意識して確認しておきましょう。
例えば「住宅の品質確保の促進等に関する法律」は2000年に制定されたため、それ以前に建てられた物件は現在のような建物の10年間保証の対象物件となっていません。またマンションの修繕計画などに影響する「マンションの管理の適正化の推進に関する法律(マンション管理適正化法)」も2001年制定のため、それ以前に建てたれたマンションでは修繕計画が機能していない場合も散見されます。

中古マンション投資の場合、物件に対しての目利きの力がとても重要になると言えるでしょう。

アパート(1棟)

マンション以外に投資対象の選択肢として、アパートを考えてみても良いかもしれません。アパートとマンションの主な違いは構造にあり、アパートは軽量鉄骨や木造によって建てられたのがアパート、鉄筋コンクリートなどによって建てられたのがマンションとなります。

アパートへの投資メリットとして、まず新築の場合であれば減価償却の期間がマンションに比べて短いため、節税メリットを享受しやすくなります。また1棟もので投資をしていた場合、減価償却期間が過ぎても、土地は手元に残ります。それに複数の部屋を経営するので、空室リスクを分散させる効果もあります。
一方デメリットとしては、初期費用の高さがまずは挙げられるでしょう。また木造建築であるアパートはマンションに比較して傷みやすく災害にも弱いため、管理会社の選定や保険の選定などがとても重要になります。

戸建

戸建住宅への投資ですが、エリアやグレードによって異なるものの、入手コストが低い物件も多く、またファミリーでの入居の場合引っ越し回数が少なくなりがちなため、上手く運用すれば安定収入をもたらしてくれます。ただその一方で、構造が木造の場合が多く建物の維持管理コストが高くなりがちという課題もあります。また購入時に建築基準を満たしていない物件を斡旋されてしまうようなリスクもあるため、ある程度経験のある方か、戸建への投資を極めていくというような志のある方以外にはお勧めしづらい面もあります。

マンション(1棟)

マンションを1棟単位で購入することのメリットは、部屋数の多さによる空室リスクの分散です。ただ当然初期投資の金額は非常に大きくなるため、かなりの資産のある方でなければローンを組むこともままなりません。
資産家の相続対策や、長年不動産投資をされていて、資産・実績とも豊富な方向けの投資手法を言えるでしょう。


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