ありがちな不動産投資のリスクとその対策


近年、長引く景気の低迷や年金不安、また預金金利が(ほぼ)つかないことなどを背景に、資産運用を始める個人が増えてきました。そして最近は特に不動産投資に注目が集まっています。
不動産投資は家賃収入が発生しますので、その点が主に値上がり益を狙う株式投資やFXなどを比較して好まれやすく、また金融機関からローンを組んで規模の大きい投資を行えることも魅力としてあげられます。

しかし当然ですが、リスクの無い投資というものは存在せず、不動産投資も例外ではありません。気をつけて投資を行わなければ、思わぬ落とし穴に嵌ってしまいかねないないです。
不動産投資に潜むリスクと、その対策について見ていきましょう。

空室リスク

まず、不動産投資の最も代表的なリスクは空室リスクになります。不動産投資は多くの場合ローンを組んで物件を購入し、その後家賃収入から返済をしていくスキームを採用しているので、空室の発生はキャッシュフロー上深刻な事態をもたらしかねません。

少子高齢化の問題

今、特にこの空室リスクを高めている要因が、日本社会全体でつづている少子高齢化の傾向です。当然ですが人口が減少し人口密度が下がってくれば、空室の発生リスクは自然と高まっていってしまいます。
こうしたリスクに対応するためには、他の不動産に比べて入居者の方に選ばれる不動産とならなければなりません。

トレンドに合う物件を

入居者の方に選んでもらう不動産になるために大切なのが、トレンドを押さえた物件購入を行うことです。例えば大きなエリア選定で言えば、全国の自治体の多くが人口の減少や都市部への流出に悩まされていますが、首都圏は逆に全国から人口が流入し、人口も増加しています。
ただエリアさえ良ければ良いかというとそうではなく、例えば駅から少しでも離れた物件は嫌厭されがちですし、建物に付属する設備、例えばバストイレなども現在であればバストイレが合体している3点ユニットなどは好まれません。

時代を読んで、今後人気の出そうな物件の特徴を把握し、そうした要件に合致した物件を購入していく必要があります。

引っ越しシーズンの対策も重要

なお空室リスクに関しては、引っ越し時期への対策も重視しましょう。特に学生や転勤の多い仕事の方が入居者となっている場合、特定の時期に転出が集中します。契約の更新時期とは別に、そうした引っ越しシーズンの少し前に入居者の方に今後も住み続ける予定かどうかを確認し、もし引っ越しの予定がある場合は早めの募集を行うなどの対応をすると良いでしょう。

建物の老朽化や自然災害のリスク

また空室以外の大きなリスクとして、経年劣化による建物の老朽化や、自然災害などのリスクも考えておきましょう。

まず経年劣化についてですが、どのような建物だったとしても経年劣化のリスクは免れることができませんし、劣化が進めば家賃の下落や空室の発生につながります。こうしたことはある程度は仕方なの無い面もあるので、特に家賃下落に関してはそうした事態も見越した資金計画をあらかじめ立てておくことが重要です。
また日頃のメンテナンスによって劣化を遅らせることは可能であり、ローンの返済ごも収益を授けてくれる物件としていくために、建物を長持ちさせる管理方法やメンテナンスのポイントなどは押さえておきましょう。

また自然災害に関しては、保険で対応するほかありません。保険料とリスクの度合いのバランスによりますが、その地域の地盤が強固かや津波や水害での浸水リスクがどの程度あるのかは事前に確認をしておきましょう。

住民トラブルなどのリスク

住民同士のトラブルが発生することも可能性としては考えておかねばなりません。対策としてですが、入居前の審査はきちんと行おうようにしましょう。空室が続いているときは厳しい審査は行いづらいということもあるかと思いますが、保証人や保証会社がつけられるかどうかだけでもきちんと確認しておくべきです。

以上、不動産投資で発生しがちなリスクとその対策についてお届けしました。
ご相談がある際はお気軽にお問い合わせください。


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