不動産オーナーは知っておきたい、事業用の資産を買い換えたときの特例とは?


個人が、土地建物などの不動産を譲渡し譲渡益が発生した場合、その譲渡益対しては課税をせねばなりません。しかし、一定の要件のものと、不動産賃貸業を含めた事業の用に供している特定の地域内にある土地建物等に関する譲渡益にかんしては、一定期間内にその地域内にある土地建物等の資産取得し、取得した日から1年以内に新たに事業を再開すれば、譲渡益に関する課税の一部を将来に繰り延べることができるのです(あくまで繰り延べであり、課税の免除ではありません)。

この制度を「事業用の資産を買い換えたときの特例」というのですが、今回はこの特例について詳細を見ていきましょう。

本来の不動産譲渡益に関する課税

そもそも土地や建物を売却して発生した利益に対する課税は、他の所得とは区分して下記の計算されます。

課税譲渡所得金額 = 譲渡価額 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除額
課税額 = 課税譲渡所得金額 × 適用税率

取得費

不動産の購入代金から建物の減価償却費相当額を控除したものならびに仲介手数料などの合計額

譲渡費用

仲介手数料や測量費、また貸家の売却に際に発生する立退料や建物を取壊して土地を売った際の取壊し費用

特別控除額

収用などのとき:最高5,000万円
自分の住んでいる家屋と土地を売ったとき:最高3,000万円

適用税率

税率は、土地や建物を売った年の1月1日現在で、その土地や建物の所有期間が5年を超える場合は所得税15%・住民税5%(長期譲渡所得)となり、5年以下の場合は所得税30%・住民税9%(短期譲渡所得)となります。

「事業用資産を買い替え時の特例」の効果

この特例の効果は、譲渡価格と買換価格のいずれかが大きいかによって異なります。

買換価額 > 譲渡価額の場合

譲渡価額に20%(課税割合)の割合を掛けた額を収入金額として、譲渡所得の計算を行います。

買換価額

その差額に、買換価額×20%を加えた金額を計算上の譲渡価額として扱って、譲渡所得の計算を行います。

※なお課税割合は、東京都の一部の地域では25%〜30%に変更になるので注意してください。

特例を受けるための要件

具体的に特例を受けるための要件についても見ていきましょう。本特例を受けるためには、まず下記の要件全てを満たさなければなりません。

譲渡資産と買換資産は、共に事業用のものであること

本特例を受けるためには、売却する資産と新たに購入する資産の両方が事業用であることが求められます。なお、親族に無償で貸しているような場合は事業用に含められませんので注意してください。

譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまる

譲渡資産と買換資産は特定の組み合わせパターンのどれかに当てはまらなければなりません。ただし、この組み合わせパターンは複数存在するため、やや判定が難しいです。
ただ、最も利用しやすいのは下記に引用している国内にある所有期間10年を超える事業用資産の買換の場合でしょう。

(譲渡資産)
国内にある土地等、建物又は構築物で、当該個人により取得をされたこれらの資産のうちその譲渡の日の属する年の一月一日において所有期間が十年を超えるもの

(買換資産)
国内にある土地等(事務所、事業所その他の政令で定める施設(以下この号において「特定施設」という。)の敷地の用に供されるもの(当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含む。)又は駐車場の用に供されるもの(建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて政令で定めるやむを得ない事情があるものに限る。)で、その面積が三百平方メートル以上のものに限る。)、建物又は構築物

出典:租税特別措置法 第八款 特定の事業用資産の買換えの場合等の譲渡所得の課税の特例(租税特別措置法第三十七条)

買換資産が土地の場合、譲渡資産の土地面積の5倍以内であること

なお、これは5倍以上の土地では使えないという古都ではなく、特例の適用がされるのが、5倍の面積までということです。

買換資産は1年以内に事業に用すること

例えば買換資産が土地で、そこから建物を建てるというような場合1年以内に事業を開始できるよう注意しましょう。

上記の他、タックスアンサーNo.3405「事業用の資産を買い換えたときの特例」の「2 特例を受けるための要件」の全てを満たす必要があります。

特例適用に関して抱きやすい疑問

特例の適用を検討するにあたり、不明点か疑問などもあるでしょう。以下抱きやすい疑問を中心に解説したいと思います。

買換資産を借入で購入した場合特例の適用はできるのか?

何か事情があり、買換資産を購入する際に借り入れを行っても構いません。
まず、購入資産の価額が譲渡資産の価額よりも大きく、資金不足にある場合、不足分を借り入れで賄うことは可能です。
ただ購入が譲渡よりも先になり、そのつなぎ資金を借りる場合は以下のようになります。

→購入と譲渡の年が一緒なら特例の適用可能
→購入が譲渡の前年の場合、届け出があれば特例の適用可能
→購入が譲渡の前々年以前は資金の出所問わず特例の適用不可

譲渡資産の譲渡先は身内でも良いか?

不当に高い価格や不当に安い価格などの場合を除き、身内への譲渡でも構いません。

購入から1年以内の譲渡開始の条件とは?

賃貸不動産の場合、誰か借り手がつくことをもって事業開始とするのか、それとも実質的な広告活動などを始めればそれで良いのかについても確認しておきましょう。特に土地を買って新しく建物を建てるような場合、そうそうすぐに事業の開始ができないためスケジュールがタイトになります。

まず、もちろん借り手がついた場合は事業開始として認知されます。また借り手がついてない場合でも、広告活動などを積極的に行うなど実態があれば、事業開始していると認められます。

土地の300㎡以上とは

上にもあります通り、賃貸物件の場合に土地でこの特例を適用するには、1物件で300㎡以上必要です。もちろん区分所有マンションお場合、そんお土地の「持ち分」が300㎡でないと、土地は対象になりません。しかし例えば同一マンションの複数の部屋を購入し、その土地の持ち分が合計して300㎡を越えれば構いません。ただ別々の物件を購入して合計300㎡とするような場合は土地への適用が不可となります。
(※)建物は購入・建築を問わず適用になり、土地が300㎡未満で適用対象外となる場合も、建物にだけは適用できる。

申告の手続

最後に、この特例を受けるための手続きも見ておきましょう。
次の書類を添付し確定申告をすることが必要です。

(1) 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)[土地・建物用]
(2) 買換資産の登記事項証明書などその資産の取得を証する書類
(3) 譲渡資産及び買換資産が特例の適用要件とされる特定の地域内にあることを証する市区町村長等の証明書など

以上、事業用の資産を買い換えたときの特例についてまとめをおとどけしました。
実際に特例の適用を検討される場合は、税理士などにご相談ください。相続tokyoでも、信頼出来る税理士の紹介を受け付けております。


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