オリンピック終了後、本当に不動産価格は下がるのか?


近年、子育てを終えた中高年の都心マンションへの住み替えが話題になっています。まだ子供が自立する前で一緒に暮らしているうちは、郊外の一戸建ての方が広さだったり住環境の面で良い場合が多くても、その子供たちが独立して夫婦のみの小家族となった場合、広さを持て余してしまう場合が多いのです。
それに夫婦ともに年老いる中で庭や建物の管理に負担を感じたり、都心へのアクセスの悪さなどに不便を感じたりすることも、住み替えへのニーズとなります。

ただ、現在都心のマンション価格は高騰しており、購入をしようと思っても覚悟が必要な状況です。また2020年の東京オリンピック後には、不動産が値下がりするのでは無いかという声も多く、それも購入を踏みと取らせているでしょう。
しかし、本当に都心のマンション価格を中心とした不動産価格は下落するのでしょうか。今回はその点を見ていきたいと思います。

中高年は都心回帰事情

現在、都心のマンション価格は近年に無い高値をつけていますが、その原因としてオリンピック開催やインフラ開発などの他に、中高年による都心回帰も背景にあると言われています。
なぜ市場に影響を与えるほどに中高年の都心回帰が盛んになったのか、背景として人口動態とライフプランの変遷が大きいでしょう。

出典:PopulationPyramid.net

2018年の日本の人口ピラミッドを見ますと、45歳から74歳のソーンが飛び抜けて多く、このゾーンの消費傾向が様々な市場を形作っていると言えます。そして、この年代は子有りの既婚者であれば子供が独立しており、例えば30代で郊外に一戸建てを購入していた人の場合、子供もいなくなって築年数も経過し広くなった家に、大掛かりなリフォームを施して住み続けるか、別の家に住み替えるかを考える時期にきている方が多いのです。

そして、リフォームを郊外の一戸建てに住み続けるよりは、交通の便も良い都心にコンパクトなマンションを買って住み替えたいと考える人が多いのです。

高騰する都心のマンション価格

しかし現在、都心(首都圏)のマンション価格は高騰を続けています。統計を見ますと、首都圏における新築マンションの価格は、90年代末から2000年代前半までが、大よそ4000~4200万円あたりで推移してきました。そして06年~08年の好景気の時期にバブル化し、4800万円近くまで上昇します。しかし、リーマンショック以降の経済悪化の中で、09年には4500万円台まで急落しました。

ところが、その後の11年に発生した東日本大震災の復興需要によって建築費の上昇や、12年末以降のアベノミクスによる経済の活況、そして13年秋に決まった東京オリピック開催などの影響で、不動産価格は大きく上昇、現在は5500万円〜6000万円ほどとリーマンショック前の好景気の時よりもさらに高くなっているのです。

ここまで下がると2000年代の価格を覚えている方にとっては高くなりすぎていると感じますし、今後値下がりが起こるだろうと思うのも自然なことでしょう。しかし、不動産に限らず資産の購入時に本質的に大切なことは、過去に比べて高いか安いかどうかではなく、今後値上がりするのかそれとも値下がりするのかです。
本当にオリンピック終了後に、都心のマンション価格は下落するのでしょうか?

オリンピック後でも不動産価格が下がらない?

未来に関して、誰しも100%の予想をすることはできません。しかし、それでも今後の都心のマンション価格に対して、オリンピック終了後の下落論を否定する声も大きいことは押さえておくべきでしょう。

オリンピック終了後は、そもそも日本全体が人口減少に突入していきますので、確かに日本全体で不動産価格が下落することは間違いありません。しかし東京、特に都心への人口流入はしばらく続く見通しであり、人口減少と過疎化による不動産価格の低下は東京(都心)には当てはまりません。
そして、東京オリンピック終了後にも統合型リゾート施設、いわゆるカジノりぞーとの建設が決定した場合、インフラの開発や地価上昇などの効果が予想されています。都内に作られるのであれば、おそらく湾岸エリアが確実であり、湾岸エリアのタワーマンションの価格にも影響を与えることでしょう。
また、2019年10月に現行の8%から10%へ引き上げられる消費税増税の影響で、建物価格上昇も見込まれます。
また、現在都心ではマンションを購入できるような用地の仕入れにディベロッパーが苦戦しており、供給量の低下によって値崩れが起き辛くもなっています。

実際に不動産価格がどうなるのかは誰にも分かりませんが、上記なようなポイントも押さえておいた方が良いでしょう。


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