相続税対策のアパート建設で注意したい、負担付贈与の注意点


土地オーナーの相続税の節税対策として、不動産会社からアパート建築が推奨されることが多くされます。現預金の相続では額面がそのまま相続税評価額となりますが、アパートのような不動産の場合は、土地は路線価方式か倍率方式、建物は固定資産税評価額にて評価され、その価額は一般的な市場価格より安くなることが多いからです。
相続時精算課税制度(贈与税の一部を相続時に繰り延べできる制度)を用いて贈与し、この先アパートから発生する家賃収入が被相続人の所有ではなくなるため相続税・贈与税の課税対象ではなくなるため、合わせて提案されることがあります。(相続時精算課税制度を使うと暦年贈与はできなくなります)

しかし、こうしたアパートの贈与には大きな注意点の1つとして敷金の取り扱いがあります。アパートの贈与では、敷金に相当する現金の贈与も同時に行わなければ、アパートの相続税評価額が一般的な市場価格となってしまうのです。

どういうことか解説します。

アパートの相続税評価額

アパートの贈与に関する注意点を理解するために、まずはアパート建設がどうして相続税対策になるのかを理解しましょう。
そもそも一定額以上の相続や贈与があると、資産のもらい手側に相続税や贈与税などが課されます(資産課税)。こうした資産税の課税のためには、まずは移転される財産の評価額(税務上の課税をするための価額)を明確にしなければなりません。

一般的に物の価値というと、市場での流通価格がその価値として想起されますが、相続税や贈与税の課税のための評価においては、国税庁が定める財産評価基本通達に則ってその評価が行われます。財産評価基本通達では、不動産の場合は現預金や上場株式などの金融商品に比較して財産の流動性が低いことから、市場価格よりも大幅に低い価額が評価額となります。
特にアパートの場合は、人に貸し出すことで家主の所有権が制限されているため、賃貸不動産としてその評価額が大きく下がります。

負担付贈与に対する課税

アパートの贈与に関する注意点を理解するために、もう一つ、負担付贈与についても理解をしておきましょう。
負担付贈与とは、財産を受け取る受贈者が何かしらの債務を請け負うことを条件に、贈与者から財産の贈与を受ける行為です。例えば個人事業主が、事業用財産を事業に紐づいた負債とセットで贈与をする場合などが分かりやすいでしょう。また住宅ローンの支払いが済んでない家を、住宅ローンとセットで贈与してもらうのも負担付贈与にあたります。

この負担付贈与には税務上の大きな注意点が2つあり、1つは贈与税の計算対象となる評価額から負債の分が控除されること、そしてもう1つが負担付贈与では贈与財産の評価額が、相続税財産評価に関する基本通達に則った評価ではなく、通常の取引価格が適用されるのです。不動産とそれに紐づく借入金を贈与する節税がバブル期に流行したため課税強化がされ、現在では債務と合わせて不動産を贈与するときは、不動産の評価は相続税評価ではなく取引時価で計算することになります。
そのため、相続税対策としてアパートを生前贈与したとしても、負担付贈与と認定されると想定通りの効果を上げることができません。

敷金の取り扱いをどうするか?

ここで問題になるのは、敷金の取り扱いです。敷金は賃貸住宅などを借りる際に、入居者が大家に支払い、退出時に不払いや物件毀損の修理代などの精算を差し引いて返還を受けるものですが、これは家主の立場からすると債務になります(停止条件付返還債務)。
相続税対策としてアパート対策をする場合、負担付贈与とみなされないためには他の債務とセットにした贈与をしなければ良いのですが、賃貸中の建物の贈与があった場合、建物の所有者は基本的に入居者に対する債務としての敷金を引き継ぐ事になるのです。
そのため、敷金付の物件の贈与を受けた場合、それは自動的に負担付贈与となってしまうのです。

こうした事態を防ぐためには、アパートの贈与時に紐付いている敷金相当額の贈与も同時に行いましょう。当該敷金返還義務に相当する現金の贈与が同時に行われた場合、当該敷金返還債務を承継させる意図はなかったとして、負担付贈与ではないという扱いを受けられます。

アパートに総額に比較すると敷金相当額は少額なので見過ごしやすいのですが、負担付贈与とみなされると、最終的な納税額に大きな違いが出るので注意してください。


コメントする

メールアドレスが公開されることはありません。* が付いている欄は必須項目です。
※運営者にのみメッセージを送りたい場合は、「管理者だけに表示」にチェックを入れてください。