借りている土地や貸している土地の相続税評価

日本人の相続財産にしめる土地の割合の大きさはお伝えしてきましたが、土地は相続財産に占める割合が大きいというだけではなく、特殊な土地の評価減や借地権の評価など複雑な論点が多く発生するテーマです。

ここでは、特に重要度も高く相続発生時に頻出する借りている土地や貸している土地の評価について見ていきます。

借地権の相続税評価

借地権という言葉を聞いたことはあるでしょうか。この言葉は「借地借家法に基づく借地権」と「民法上の借地権」に分類され、どちらも大きく言えば土地を借りている人の権利です。
そして前者は建物を所有することを目的に取得している土地の地上権や賃借権のことを指し、後者は月極駐車場や資材置き場など建物の建設・所有を目的としない土地の賃借権です。

相続においては特に前者が重要で、それというのも「借地借家法に基づく借地権」の場合、借地権所有者の権利が強く、土地の所有に近い便益を有しているからです(もし土地の持ち主の権利の方が過剰に高ければ、建物の所有者は土地の返還を迫られた時などに困ってしまいます)。そのため借地権は相続税評価の対象となっており、その土地が自用地だった場合の評価額にその土地固有の借地権割合というものを掛けて求めます。
※その土地固有の借地権割合は国税庁から発表されており、路線価の資料に同時に記載されています。

なお借地権は建物の売却を行いたい時などに、一緒に売却を行うことも可能です。
また土地を所有せずに借地権を得て建物を所有するメリットですが、土地に対する固定資産税・都市計画税がかからなくなることや、所有権を購入するよりも安価に建物の所有を行い当人の需要を満たせる場合があることです。

貸宅地の評価

借地権を所有している人がいれば当然土地を貸している人が存在し、借地権をつけて貸している土地のことを貸宅地と呼びます。
貸宅地は当然通常の土地に比較して所有者が自由に処分できる余地が少なくなり、そのため相続税評価額が下がります。

借地権の評価

自用地としての評価×借地権割合

貸宅地の評価

自用地としての評価−借地権の評価

なお家族間で土地を無償で貸しているような場合がありますが、地代などの支払いがない場合は使用貸借といい、税務上は借地権がない扱いとなります。こうした土地の相続税評価では自用地と同額の評価額になるので気を付けましょう。

定期借地権の評価

借地権には期間の定めがないものと、期間の定めがあるもの(賃借期間が決まっているもの)の2種類があり、後者の中でさらに契約更新の定めがないものを定期借地権と呼びます。
この定期借地権もさらに「一般定期借地権」「建物譲渡特約付き借地権」「事業用借地権」の3社に分類されますが、頻出するのは「一般定期借地権」となり、標準的な定期借地権の存続期間は50年以上もあります。

なお定期借地権の相続税評価額は、原則的に相続発生時もしくは財産贈与時の借地人に帰属する経済的利益とその存続期間を基として算定されます。
具体的な計算方法は下記の通りであり、借地権や貸宅地の評価に比べて複雑であると言えるでしょう。

《算式》
定期借地権の評価額 =「対象宅地の自用地評価額」×(A÷ B)×(C ÷ D)

A「定期借地権等の設定時に受ける経済的利益の総額」
B「定期借地権等の設定時の宅地の通常の取引価額」
C「課税時期における定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率」
D「定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率」

定期借地権の評価に関しては、プロの税理士などに依頼した方が賢明です。

定期借地権の底地の評価

当然定期借地権にも底地が存在し、その評価額は自用地としての評価額から定期借地権の評価額を差し引いた金額になります。
なお存続期間が十分に残っている場合80%〜95%が自用地評価額の目安になると言われています。