世田谷の高級住宅地①〜玉川田園調布〜

東京都内には、いくつか高級住宅街と呼ばれるところが存在しますが、世田谷区も全国でも有数の高級住宅街の集合地と言える地域です。
今回は全国的にも有名な世田谷の高級住宅地の1つ、玉川田園調布についてお届けします。

玉川田園調布とは?

玉川田園調布は、位置的には世田谷区の南部に存在し、大田区の田園調布と合わせて日本でも屈指の高級住宅街の1つです。

東京都内の高級住宅地は、江戸時代に大名屋敷や武家屋敷だった地域、明治以降開発が行われた地域、近年になって再開発が行われた地域に分かれますが、玉川田園調布は典型的な明治以降の開発地域になります。

元々この区域は江戸時代以前は荏原郡等々力村の飛地などであり、農村地帯でした(世田谷区全域が江戸時代以前は農地や放牧地、もしくは原っぱなどですが。。)。しかし明治以降、東京の人口が急激に増加する中で新たな住宅地の需要が増大し、大実業家の渋沢栄一が率いる田園都市株式会社によって大規模な開発が行われ郊外型の理想的な住宅地=田園都市として開発されていきます。
田園都市株式会社は現在の東京急行電鉄・東急不動産の始祖に当たりますが、渋沢栄一を始めとした実業家たちは、ただ住宅地として開発を行うだけではなく、それに合わせた鉄道の敷設や百貨店の経営なども行い、住宅としての魅力を高めた上で分譲を行っていきました。

なお世田谷区が成立した際に、田園調布一帯は世田谷区と大森区(現在の大田区)に分けられたのですが、世田谷区に組み入れられた地域は旧玉川村区域に冠称された「玉川」と田園都市住宅地の名称「田園調布」を繋げられ、玉川田園調布という名称になったのです。

玉川田園調布の路線価・土地価格

玉川田園調布にお住いの方が相続を迎えられた場合のことについても少し見ていきましょう。
玉川田園調布は歴史のある高級住宅地ですが、特別交通の便が良いエリアというわけではありません。渋谷からも少し離れていますし、近隣のターミナルステーションは自由が丘になります。そのためか、好んでこの地域に移住される方というのはそれほど多くはなく、住まわれている方は代々この地域にお住いだった富裕層という方が多めです。
そのためか資産に占める土地の比率が高い場合も多く、特に自宅にかかる相続税は大きな問題となります。

自宅の相続の場合、土地の値段はまずは路線価で計算することになりますが、この地域の路線価の平均は50万円/㎡前後となります。渋谷や新宿などのビジネス街・繁華街(路線価が数百万円/㎡)などに比べると、そこまで高いとは言えないかもしれません。しかし、代々の富裕層という方の場合、自宅のサイズが大きい場合が多く、極端ですが100坪(役330㎡)の土地ですと、相続税評価額は1億6500万円となってしまいます。

(ただ相続の負担はバブル期などに比較するとだいぶマシになったと言えるかもしれません。最盛期の地価は現在の4倍以上あったとされています。)