不動産投資の参考に〜市街地価格指数の概要と情報の入手方法〜


今後の地価動向には様々なデータ等がありますが、今回は日本不動産研究所の発表する市街地価格指数が参考になる指標としてご紹介します。

地価が今後どのような値動きをしてくのかは不動産を活用した相続対策を追考えの方や不動産投資家の方に限らず、住居等で財産に占める不動産の比率が高い方など広い人々にとって関係があるテーマでしょう。未来の地価がどうなるかということを言い当てることは誰にもできませんが、様々な資料に当たって値動きの予測を立てたり今後の資産プランニングの参考にすることは可能です。

そのような予測を行う場合には、不動産関係者が参考にしている指標をチェックすると良いでしょう。いくつか種類がありますが、一般財団法人日本不動産研究所が発表している「市街地価格指数」という指標のチェックはおすすめです。これは全国の都市部の地価を住宅地、商業地、工業地に分け、年に2回その値動きを教えてくれる指標です。

市街地価格指数の概要

市街地価格指数の概要と情報の入手方法について簡単にお伝えします。

・市街地価格指数の概要

冒頭にてお伝えした通り、一般財団法人日本不動産研究所が3月と9月の年に2回発表しています。全国の223都市の土地価格を調査しており、平成12年3月時の調査結果を基準となる100としています。各基準点の地価が、時系列でどのような値動きをたどっているのかを知るのに優れた指標といえるでしょう。ただし、基準点ごとの地価の比較には向きません。

・市街地価格指数の入手方法

もっとも簡単な方法は、日本不動産研究所のホームページで閲覧することです。ホームページ上でも一般公開されているわけではなく、会員限定での公開になっていますが、WEB会員であれば無料で登録できますし、資料の閲覧には問題ありません。その他に、日本不動産研究所が販売する定期刊行物を読むことでも調べられます。

日本不動産研究所 WEB会員登録ページ
日本不動産研究所 会員専用ページ

2016年3月の調査結果のポイント

平成28年7月現在での最新の調査結果である、平成28年3月発表の「第150回市街地価格指数」を参考に、現在の地価動向も見てみましょう。一部の例外を除けば、東京、首都圏の一人勝ちといえる状況です。

・全国の地価動向

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(第150回「市街地価格指数」(平成28年3月末現在)の調査結果より抜粋)
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全国平均では住宅地、商業地、工業地の全てで前回調査より下落しています。景気が緩やかな回復基調にあり、首都圏など一部の地域では上昇している地域もあるのですが、高齢化や人口減少による需要減少という社会的要因を背景に、地方を中心に継続的下落傾向にある地域が多かったためです。ただし、下落幅は減少が続いています。

全国的な下落傾向自体は、よほどの景気変動やインフレにでもならない限り、今後も下落傾向を予想する専門家の方は多い状況です。

・地方別の地価動向

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(第150回「市街地価格指数」(平成28年3月末現在)の調査結果より抜粋)
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地域別で見ても、関東以外は下落が続いています。ただ、近畿地方は関東地方以外で唯一プラスとなり、前期比で0.1%の上昇となりました。近畿地方が下落から上昇に転じたのは8年ぶりになります。また、それ以外の地域も下落幅は減少、もしくは横ばいに変化し始めています。

関東に関しては前々回が横ばい、前回が上昇に転じていたのですが、今回も前回に引き続き上昇しています。関東地方が上昇している理由は、首都圏であるため景気回復の影響を受けやすいことや、近年の外国人観光客増加の恩恵、また圏央道開通による利便性向上の影響によって上昇したエリアが多かったことなどが理由です。

外国人観光客とオフィス需要に強い東京

北陸などの例外を除き、一人勝ちといってもよい東京の地価ですが、その理由を探ってみましょう。主なポイントは「爆買い」とも表現される外国人観光客の増加と、オフィス需要の堅調さです。

・外国人観光客の爆買い

「爆買い」という言葉は2015年の流行語大賞にも選ばれましたが、中国人観光客を始め、日本に来る海外旅行客とその買い物需要の増加は国内景気に大きな影響を与えています。観光立国を目指す日本では外国人観光客は年間2千万人に達しており、1/4は中国人です。
例えば周辺地区の地価が6,800万円/m²前後という日本最高級地の銀座は、観光客にも人気で買い物需要も大きく特に影響を受けやすい地域といえるでしょう。路面店を中心に賃貸需要が強く、地価上昇に影響を与えています。

また、同じ要因によって新宿なども好影響を受けています。特に新宿三丁目駅周辺は、新宿三丁目駅を通る副都心線が東京東横線との相互乗り入れ開始以降、乗降客数の増加によって人通りが増えており、ラグジュアリーブランドの進出なども相次いだため、継続的に地価上昇が続いています。

・堅調なオフィス需要

景気の回復を理由に、都内のオフィス需要は上昇傾向にあり、オーナー側も賃料水準の上昇を狙っています。また代替地の確保の難しさから、テナント側もそれを受け入れているため賃料が上昇傾向にあり、オフィス街の地価が上がっています。そのため、都内屈指のオフィス街である東京駅丸の内口周辺は、4,200万円/m²前後という高い地価水準を維持しています。また、日本橋二丁目・ 中央通り沿い地区なども同じくオフィス需要があり、1,550万円/m²前後という高い地価を維持、若干ですが値上がりしています。

値上がりエリアは実需が中心

このように全国や地域別、また都内の地価を見ますと、不動産に対する実需が大きいところは地価が維持、もしくは値上がりしており、人口減などで今後の実需減が予想されるところが値下がりしています。これは健全な値動きといえるでしょう。都内の地価が値上がりしていることを受けて、不動産のバブル化を唱える方もいますが、現状では一部の人気エリアは高値圏にあるとは言えますが、まだ明らかなバブルとはいえないのではと思われます。

ただ、例えば今後円高が進み外国人観光客が減少、また輸出不振から景気が後退しオフィス需要も減ってしまうなどのシナリオも十分考えられます。日銀の金融政策の動向や銀行の融資姿勢といったマクロ環境も注意が必要です。
不動産への投資などを検討されている方は、そのような経済動向への関心をもって今後の地価予測をされた方が良いでしょう。


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