相続税節税のための不動産購入サポート

不動産を活用した相続税の節税対策のご相談は相続tokyoまでご連絡下さい。

節税対策としてだけではなく、不動産投資としても成功するようサポートいたします。まや、他から受けた提案のセカンドオピニオンも受け付けています。

当サービスがオススメの人

◯預貯金が1億円以上あり、将来の相続税の減額や節税を意識した生前贈与をご検討あるいはご希望されている方
◯相続税対策の提案を受けており、正確な税額シミュレーションをしたい、あるいはセカンドオピニオンをお求めの方
◯将来の相続が心配な相続人(後継者)で、相続税の対策をお考えになりたい方

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不動産を活用した相続税対策の概要

◉不動産を活用した相続対策の基本

相続・贈与の税金対策や節税策においては、不動産選定とタックスプランニングにより大きく手残りが変わることになります。実際に、現時点でいくらの相続税が発生する見込みなのか、いくらに節税できるのか、生前贈与の活用やその方法・時期・手法等を詳しく検討し、具体的数値で効果を算出して実行していくことが重要です。
相続時における財産の評価は、国税庁の財産評価基準書に基づいて行われますが、不動産の相続税評価額は、すぐに売却・換金が出来るとは限らず流動性の低いため、通常の市場価格よりも低く評価されることがほとんどです。そのため、同じ金額の財産であっても現預金や上場株式などと比較すると不動産は評価額が低く、課税額も低くなりがちです。
また、具体的な計算は自身で出来なくても構いませんが、以下のような税額ルールになっていることを上手に活用することにより、1億円の預金の相続税評価を3千万円以下まで下げることが場合によっては可能となります。

① 相続税評価額が時価(取引される価格)よりも低い。
  土地=路線価、建物=固定資産税評価額
  ×
② 貸家の評価減(賃貸物件の土地は約2割、建物は3割の減)
  土地=評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)
  建物=評価額×(1-借地権割合)
  ×
③ 小規模宅地等特例
要件を満たした場合、賃貸用物件の土地部分は50%評価減・居住用物件の土地は80%評価減等の特例

一方で、出口をどうするかや、収益性もきちんと見据えて、きちんと検討をしないと、思わぬ損失を被ってしまうこともありますから、長期的な関係によりプラン設計・実行をサポートしてくれるプロに相談することが、成功への近道とも言えます。

不動産の種類や所有形式にも多くの選択肢がありますので、一般的には、以下のような方法の中からご自身に合ったものを検討していく必要があります。

01 賃貸アパートの活用
土地の上にアパートなどを立てて貸し出しを行うことで、より大きく不動産の評価額を下げることが可能です。借主が存在することで、オーナーの権利が制限されるためです。
建物は固定資産税評価になり、その評価額も年々低くなりますし、宅地も借地権割合の分低なります。
遊休土地がある場合は、アパート以外も活用も考えられますので、税金対策以外の要素も考慮して、判断していくことが肝要です。

02 区分マンションや一棟マンションを活用した節税
集合住宅を区分所有している場合、その集合住宅全体の相続税評価額を計算し、そこへ持分割合をかけることで相続税評価額を計算します。
区分マンションや一棟マンション等を購入したり、不動産持分の権利の一部を購入することにより、相続税の節税が可能です。
タワーマンションの高層階を区分購入することで相続税の節税を行う手法について一部税制改正がありましたが、現状では有効な手法であることには変わりはありません。

03 不動産所有法人の活用
不動産所有の法人化は所得税対策で検討することが多いですが、相続税対策としても有効な使い方があります。
不動産投資を行う為に法人設立し、金融機関からローンも組み合わせて法人として不動産投資を行うことで、大幅に相続税評価額を下げる方法も存在します。権利を不動産から株式にすることにより、生前贈与等を節税を踏まえてスムーズに行うことも可能になります。

意外に多い、失敗事例

このように相続税の課税に悩む資産家にとって魅力的な不動産の活用ですが、相続税の節税になるということだけで、ただ対策を行えば良いというものでもありません。注意しなければ失敗してしまうことも多く、特に下記のような点に注意が必要です。

01 不動産の価格が下がった
賃貸不動産を購入して相続税の課税額が下がったとしても、不動産投資自体に失敗し、それ以上の損失を抱えてしまっては意味がありません。所有不動産の立地や状況によって、値下がりリスクがあるためです。
せっかく対策を行ったのに手残りの資金はかえって減ってしまったということがないよに検討する必要があります。

02 空室率が高く収益が上がっていない
一般に不動産を活用した相続税対策では不動産投資を行うことになるのですが、うまく賃借人を見つけられなかった場合には賃貸収益が上がりません。もしローンを組んで不動産投資を行っていた場合、賃料収入がないのに借入の返済は残りますから、資金繰りに悩まされることになります。
例えば賃貸アパートの経営を行う土地は立地条件が良いと言えるのか、建物を建てる際に使いやすく借り手がつきそうな形になっているのなどチェックしましょう。

03 税務署に否認された
税務署は国民から公平・平等に徴税することを目指しています。そのため節税のためだけに不動産投資や経営として合理性がないと思われる行為は否認されることがあります。税金対策をしたと思ったら税務署から否認を受けたということにならないよう、計画・実行には細心の注意を行った方が良いでしょう。

相続tokyoは、こうした中で、成功する相続対策を行うために協力します

このように不動産を活用した相続税対策は効果が大きい反面、様々なリスクも抱えています。
我々はそうしたことを踏まえて、お客様の状況を伺い提案をさせていただきます。
また他者から行われている提案に関するセカンドオピニオンもお気軽にご相談可能です。

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提供サービス内容

◯複数の優良不動産会社を選定と協力関係のもと、より良いプランを作成、不動産投資自体を成功に導きます。
◯税金計算や税務問題はプロの税理士がサポートし、収益に関するシミュレーションも丁寧に行います。
〇相続tokyoでは、税理士・ファイナンシャルプランナー等の専門家を揃えて、お客様のプランの策定・実行をお手伝いしておりますし、不動産会社のご紹介やご案内だけといったご要望も承っております。
◯不動産を個人で所有するべきか法人で所有するべきかなどの問題も、税務や遺産分割、その他の事情を踏まえてご提案やご相談に応じることが可能です。

ご利用の流れ

01 まずはフォームよりご相談ください。折り返しのご連絡をおこないます。
02 お客様の状況やご要望を簡単にお伺いします。その内容を踏まえて必要に応じて無料面談を行い、ご提案やお見積りをさせていただきます。
03 ご提案内容にご納得いただけた場合、相続税額の算定や節税のシミュレーション、実行プランに策定、不動産事業者や建築会社などをご紹介し実行面までサポートさせていただきます。

よくあるご相談・質問

Q:どこで料金は発生するのか?

A:不動産の購入取引に関して、私どものサービスでは買い手であるお客様から手数料をいただくことはありません。
ご要望に応じて相続tokyoでご相談に応じる場合の、各種コンサルティングや税務・法律相談、売却資金の運用相談に関しては、内容に応じてお見積りをさせていただく場合がございます。簡単なご相談は無料です。事前にお伝えすることなく料金が発生することはありません。

Q:オンラインで完結するのか?

A:ご希望があれば、ご相談やお見積り査定の簡易的な部分はオンラインで行おうことは可能です。ただし、必要な情報のご提出や不動産の現況確認など必要な部分はご協力をいただいております。

Q:個人情報を教えずに相談できるか?

A:初期的な簡易的なご相談であれば、詳細な個人情報をお知らせいただかなくても構いません。ご希望の呼び名とご相談内容、また売却をご希望であれば当該不動産の概要のみで、より正式なご依頼があった際に教えて頂けましたら大丈夫です。
相続tokyoの運営者は国家資格を有するプロフェッショナルですので、守秘義務は遵守いたします。

Q:他から受けている提案のセカンドピニオンも可能か?

A:可能です。相続tokyoの税理士やファイナンシャルプランナー及び提携不動産事業者複数者が確認し、セカンドピニオンやご相談の受け付けもいたしております。

Q:不動産投資は損をすることもあると聞いたが?

A:不動産投資はリスクがありますから必ずしも成功するわけではありません。そして失敗した結果の損失が節税額を上回ってしまう場合も存在します。
だからこそ、そうした事態を招かぬよう、優良なアドバイザーや不動産事業者と提携し、不動産投資としても成功していただけるよう全力でバックアップを行います。

また、節税だけではなくお客様のトータルでの財産管理の観点から、状況的に不動産購入を行わない方が良いと判断される場合もありますので、じっくりとご相談対応もいたします。

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*入力情報を基に、詳細情報等をお伺いするご連絡を致します。その後の進め方の流れについても確認させて頂きます。