遺産分割争いや境界トラブル、不動産相続の注意点


争続(あらそうぞく)という言葉を耳にする機会が多くなってしまいました。これは相続の際に相続人である親族間で起こる遺産相続を巡る争いのことで、家族・親族の皆が不幸になる出来事です。
争続は不動産の相続で起こりやすいと言われています。

今回の記事では争続の問題をはじめ、不動産の相続で起こりがちなトラブルとその予防方法についてお届けします。

分割の難しい不動産

不動産の相続で起きるトラブルで最も起きやすい問題は、相続人の誰にどう相続するかという遺産分割が難しいゆえに発生する争続の問題です。現預金や上場株などの換金性の高い金融資産であれば、お金を分け合うことにより、金額をどうするかで揉めることがなければ、遺産分割の方法は問題なく、話し合いの中で決着が可能な場合も多いのです。
しかし不動産の相続では現預金などと異なり簡単に分割ができません。広大な敷地などであれば無理やり土地に境界線を付けて分割を行うこともできますが、道路に面しているか、面していないかなどで土地の価値が変わるため問題が残ります。ましてや自宅など建物とセットになった土地の場合で、自宅に相続人が住み続けるような時は、物理的な分割は不可能でしょう。

そこで多く用いられる方法が不動産の「共有」なのですが、これがさらなる問題の火種になってしまう場合があるのです。例えば不動産を3人の兄弟で共有するという形で相続をした場合、各共有者は、共有物の全部について、その持ち分に応じた使用をすることができます。
共有不動産の権利は法律で定められており、各共有者の単独、持ち分の過半数、共有者全員で決定します。日常的な修繕等は単独で出来ますが、第三者に賃貸する契約は持分の過半数の賛成により、さらに、売却や増改築には共有者全員の合意が必要になります。
そのため、何か重要な意思決定をしようとしても誰か1名意見が異なる人がいるとそこで話が止まってしまうのです。

不動産は持っているだけでも維持・管理や固定資産税や水光熱費等の費用のかかる資産です。固定資産税・都市計画税などは毎年支払わなければなりません。建物の場合誰も住んでいなかったとしてもメンテナンスを行わないと衛生面や安全面の問題が生じてしまいます。人の住まない建物は風通しが悪く湿気が溜まりやすくなり、通常の建物よりも早く痛み倒壊などの危険が高まります。そのため空き家として放置させておくことは好ましくありません。

例えば法人の相続であれば、会社の所有者=株式の議決権の過半数の議決権所有者を説得できれば話を前に進めることができますが、不動産の共有はそのようにはいかないのです。

不動産間の境界の問題

大地の上に存在する不動産は当然他の不動産と接しています。そしてどこが境界なのかが「測量図」によって定められているのですが、時に測量図がなく境界の確定していない土地があるのです。そうした事例は地方よりもむしろ住宅が密集している東京などでよくあります。

単に使い続けるだけであれば、境界が曖昧であってもそれほど問題ない場合もあります。しかしいざ不動産を売却しようとした場合、買い手側からは境界の確認が出来る資料を求められることが多く、測量図もなく境界が不明瞭な土地は売却が難しくなります。そのような場合は土地家屋調査士などに測量を依頼し、境界を確定させなければなりません。しかし、その作業はその不動産の所有者だけでは行えず、隣接地の所有者からも同意を得て測量に立ち会ってもらわなければならないのです。その際にどこを境界として定めるのかで揉めてしまうことがあります。当然多くの人がなるべく自分の土地を広くしたいと考えるからです。
また、これまで自分の敷地だと思っていた部分にまで相手の家のブロック塀などが立ち入っている場合もあり、そのような時には相手に撤去をしてもらわなければなりません。こうした費用の負担などもあるため、測量自体に同意を得られないこともあるのです。

分割も境界も事前の対策を

上記のようなトラブルの可能性が大きいため、不動産の分割や境界の確認は基本的に時間がかかると思った方がいいでしょう。

まず不動産の分割に関しては被相続人が元気なうちに家族で将来のことをよく話し合い、必要であれば、合意した内容を公正証書遺言として残して貰うべきです。そして共有という形にはなるべくせず、時間をかけて現預金など他の資産を用意し上手く遺産を分割できるようにするといいでしょう。

また不動産の境界の確認は隣人からの同意が必要ですので、売却の直前に行うのではなく現在境界が曖昧なのであればすぐに行うことが望まれます。特に相続の後に境界の確定を行おうとするよりは、被相続人が元気なうちに行った方が過去の事情等も確認しやすいので相続後の確認よりもスムーズになりやすいです。また測量にあたっては業者に一任するのではなく、所有者が直接申し出るようにした方が相手の反応も和らぎます。
またどうしてもトラブルになってしまった場合は公的機関に頼る手もあります。法務局は「筆界特定制度」というものを設けており、土地所有者の申請に基づいてその土地が登記されたときの境界を調査してくれます。

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