投資・事業用不動産の売却や買い替えに関する税金


個人が不動産の売却を行い、売却益が生じた場合はその売却益に対して課税(所得税の譲渡所得)されます。
ある一定の条件を満たした事業用の土地や建物を買換えた場合は、譲渡所得課税の一部を繰り延べることが可能です。税制特典のメリットを活用して不良資産となってしまった不動産=老朽化したアパートや貸宅地、また有効活用が難しい農地などを買い換えることで、資産全体の収益性を高めることも可能になるのです。

今回の記事では、不動産を売却したり買換えを行ったりした際の課税関係を見ていきましょう。

不動産売却時の売却益への課税

まずは買換えなどを想定せず、単純に不動産を売却した場合の売却益への課税関係を見ていきましょう。
土地や建物などの不動産を売却した場合、売却資産をどれだけの期間所有していたのかによって短期譲渡所得か長期譲渡所得かに区分され、他の所得と分離して所得税・住民税の課税の対象となります。

土地や建物を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年以下である場合の譲渡所得を短期譲渡所得と言い、5年超を長期譲渡所得と言います。

短期譲渡所得

・所有期間5年以下での売却で発生する譲渡所得{売却収入−(取得費+譲渡費用)}
・短期譲渡所得に対する税率は、一律39.63% (所得税30.63%・住民税9%)

ここで、取得費は減価償却相当額を差し引いた後の簿価をもとに計算します。減価償却は毎年の不動産所得で経費になっていますが、売却時は過年度の減価償却分は課税対象になるということです。

長期譲渡所得

・所有期間5年超での売却で発生する譲渡所得{売却収入−(取得費+譲渡費用)}
・長期譲渡所得に対する税率は、一律20.315% (所得税15.315%・住民税5%)

土地や建物を売却した年の1月1日時点での所有期間が5年超である場合の譲渡所得を、長期譲渡所得と言います。「不動産を買った時点から5年間」ではないので注意しましょう。「不動産を買った年度プラス6年目」から税率が下がることになります。

なお、税率が小数点以下まで細かいのは、平成25年から平成49年までは、東日本大震災の復興特別所得税として各年分の基準所得税額の2.1%を所得税と併せて申告・納付することになっているためです。本来の所得税は短期譲渡所得が30%、長期譲渡所得が15%です。

短期間での土地売買によって収益を得られることが、バブル時代に土地価格の過剰な高騰の要因だと強く批判を浴びたことがありました。そうした背景から、短期所有による譲渡所得は長期所有による譲渡所有に比べて税率が重くなります。

事業用資産を買い換えた場合の課税の繰り延べ

個人が事業用資産、賃貸用のアパートやマンション、また農業用地や工業用地などを買い替えた場合に、一定の要件を満たせば売却益から80%に相当する部分の課税を繰り延べることができます。
(あくまで繰り延べであって免税ではありません。将来買換えではなく単純に売却を行った際に、課税の対象となります。)

満たすべき要件

(1) 譲渡資産と買換資産は、共に事業用のものに限られます。

(2) 譲渡資産と買換資産とが、一定の組合せに当てはまるものであることです。
この組合せの代表的なものとして、次のものがあります。
イ 東京都の23区、大阪市などの既成市街地等内にある事務所や事業所として使用されている建物又はその敷地用の土地で、その譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものを譲渡して、既成市街地等以外の一定の地域(国内に限ります。)にある事業用の土地等や建物、構築物又は機械装置を取得する場合
ロ 譲渡の日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超える国内にある事業用の土地等や建物又は構築物を譲渡して、国内にある事業用の土地等、建物又は構築物を取得する場合
(注) この特例は、平成29年3月31日までの譲渡について適用されます。
また、買換資産の土地等については、次のいずれかに掲げるものでその面積が300平方メートル以上のものに限られます。

(イ) 事務所、工場、作業場、研究所、営業所、店舗、倉庫、住宅その他これらに類する施設(福利厚生施設に該当するものを除きます。)(以下「特定施設」といいます。)の敷地の用に供されるもの(当該特定施設に係る事業の遂行上必要な駐車場の用に供されるものを含みます。)
(ロ) 駐車場の用に供されるもので、建物又は構築物の敷地の用に供されていないことについて、都市計画法第29条第1項又は第2項の規定による開発行為の許可の手続や、建築基準法第6条第1項に規定する建築確認の手続などが進行中であるというやむを得ない事情があり、その事情があることが申請書の写しなどの一定の書類により明らかにされたもの

(3) 買換資産が土地等であるときは、取得する土地等の面積が、原則として譲渡した土地等の面積の5倍以内であることです。この5倍を超えると、超える部分は特例の対象となりません。
なお、一定の農地への買換えの場合は10倍以内とされることがあります。

(4) 資産を譲渡した年か、その前年中、あるいは譲渡した年の翌年中に買換資産を取得することです。
なお、前年中に取得した資産を買換資産とするためには、取得した年の翌年3月15日までに「先行取得資産に係る買換えの特例の適用に関する届出書」を税務署長に提出をしておくことが必要です。
また、譲渡した翌年中に買換資産を取得する予定の場合には、確定申告書を提出する際に取得する予定の買換資産についての取得予定年月日、取得価額の見積額及び買換資産が買換えの組合せのいずれかに該当するかの別、その他の明細を記載した「買換(代替)資産の明細書」を添付することが必要です。

(5) 買換資産を取得した日から1年以内に事業に使うことです。なお、取得してから1年以内に事業に使用しなくなった場合は、原則として特例は受けられません。

(6) この特例を受けようとする資産については、重ねて他の特例(優良住宅地の造成等のために土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の課税の特例や優良賃貸住宅の割増償却等)を適用することはできません。

(7) 土地等の譲渡については、原則として、譲渡した年の1月1日現在の所有期間が5年を超えていることです。なお、平成29年12月31日までにした土地等の譲渡については、この要件が停止されています。ただし、(2)イ及びロで説明した組合せの場合には、所有期間について、譲渡した年の1月1日において10年を超えていることが、個別の要件とされています。

(8) 譲渡資産の譲渡は、収用等、贈与、交換、出資によるもの及び代物弁済としての譲渡ではないこと、また、買換資産の取得は、贈与、交換又は一定の現物分配によるもの、所有権移転外リース取引によるもの及び代物弁済によるものではないことです。

国税庁Webサイト「事業用の資産を買い換えたときの特例」より

特例適用後の譲渡所得の金額

この特例の適用を受けた場合に、売却資産の売却時点で課税される譲渡所得の金額は、原則として次の計算式によって計算します。

1.売却資産の売却金額≦買換え資産の購入価格
収入金額=譲渡資産の譲渡価格の×0.2
必要経費=(譲渡資産の取得費+譲渡費用) ×0.2

2.売却資産の売却金額>買換え資産の購入価格
収入金額=譲渡資産の譲渡価格−買換え資産の取得価格×0.8
必要経費=(譲渡資産の取得費+譲渡費用) ×(収入金額/譲渡資産の譲渡価格)

相続した不動産を売却した場合

最後に相続贈与によって受け継いだ資産を売却した場合の課税関係を見ていきましょう。
まず相続した不動産を売却する場合、売却損益計算上の取得費は元の所有者の取得費を引き継ぐことになります。
ただし、相続時に納めた相続税額の一部を譲渡所得の計算上、取得費に加算することが可能です(相続した土地・建物を相続開始日の翌日から相続税申告期限の翌日以降3年以内に売却した場合)。
つまりもし相続財産を売却するのであれば、この特例を上手く活用した方が、所得税や住民税の圧縮が可能と言えるのです。

相続税の取得費加算の特例の計算

通常の譲渡所得の計算
売却収入−(取得費+譲渡費用)=譲渡所得の金額
相続税の取得費加算の特例を活用した場合の計算
売却収入−(取得費+取得費加算額+譲渡費用)= 譲渡所得の金額

取得費加算額の計算

・売却資産が土地の場合
平成26年12月31日以前に発生した相続によって取得した土地などの売却を行った場合、下記の金額が取得費加算額となります。

「その人が納付した相続税額」×「その人が相続した全ての土地などにかかる相続税評価額の合計額」/「その人が相続した財産にかかる相続税の課税価格」

また平成27年1月1日以降に開始する相続によって取得した土地を売却した場合、下記の金額が取得費加算額となります。

「その人が納付した相続税額」×「その人が相続した全ての土地等のうち、売却したものにかかる相続税評価額の合計額」/「その人が相続した財産にかかる相続税の課税価格」

※上記の計算式の通り、平成26年度税制改正以降、相続した土地などを全て売却する場合を除いて、取得費加算額は少なくなります。

・売却資産が建物などの土地以外の場合
取得費加算額は下記の計算式によって求められます。

「その人が納付した相続税額」×「その人が相続した財産のうち売却資産にかかる相続税評価額の合計額」/「そのものが相続した財産にかかる相続税の課税価格」

なお、上記の計算式は平成26年12月31日までに発生した相続に限られます。平成27年1月1日以降に発生した相続は、土地・土地以外の区別はなくなりました。

以上、不動産の売却や買換えに関する課税についてお伝えしました。特に買換えの場合など、特例の適用対象となるためにはかなり複雑な部分も多いので、実際に制度を利用する際には事前に税理士等への専門家への相談をした方が良いでしょう。


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