上昇する商業地と下げ止まる住宅地、2017年公示地価発表


国土交通省は2017年の1月1日基準での公示地価を2017年3月21日に発表しました。
2017年の公示地価の結果は訪日外国人観光客数の増加を見込んだホテルや店舗などの進出増加によって商業地が2年連続で上昇し、さらに住宅地も住宅ローン減税などの影響もあって9年ぶりに下げ止まったことから全体として2年連続での上昇となっています。

今回は、そもそも公示地価とはどのようなものなのか、また、各地の地価の概要等を見ていきましょう。

公示地価の概要

土地は1物4価とも言われており、4つの価格があると言われていますが、公示価格はその1つです。
不動産価格は流動性が上場株式等のように高くはなく、形状等や所有者の事情等も考慮し、相対で価格が決まるため、土地の価格の評価には様々な考えがあり、用途などによって変わるためです。1物4価とは、「実勢価格」、「公示地価」、「固定資産税評価額」、「相続税路線価」を言います。実際の売買における価格が「実勢価格」で、あらゆる土地の取引がしょっちゅう行われるわけではないので、公示価格は一般の土地取引価格の指標となるものです。
「固定資産税評価額」、「相続税路線価」は、固定資産税や相続税等の税額を決める時の評価額で、目安としては公示価格の70~80%の評価額になります。

公示価格は、国土交通省が全国に標準地というポイントを設定し、毎年1月1日時点の価格を公示する制度です。なお、平成29年地価公示では、26000地点が標準値に設定されています。
公示地価の価格は標準地1㎡あたりの価格であり、その価格は正常価格と言われるものを志向しています。これはその土地の公正な取引価格と思われる金額のことであり、まず2名以上の不動産鑑定士によって調査が行われ、その内容を踏まえて国土交通省の土地鑑定委員会で精査することで正常価格を求めています。

ちなみに選ばれた標準値についてや、各標準値の金額は国土交通省のwebサイトで確認可能です。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

実際の土地の取引価格は市場の不透明性も高いですし、個別の事情も多い為公示地価の価格がそのまま取引価格になるわけではありません。ただし、相続税の際に重要になってくる路線価などは公示地価をベースに定められていますし、取引価格も多くの場合では指標としての影響は受けます。

3全国の地価トレンド

それでは具体的な全国各地の2017年公示地価の状況を見ていきましょう。

東京圏

全国の中でも特に地価の上昇が著しく、東京への一極集中現象の象徴と言えるかもしれません。
商業地は昨対比3.1%も上昇しており、これで4年連続の上昇となります。それに都内では上昇地点数が8割を超え、23区内に絞れば全ての地点が上昇となりました。その中でも特に銀座を有する中央区の勢いが凄まじく、標準値の1つ「山野楽器銀座本店」は9.8%と大幅な上昇を記録しています。
また住宅地も商業地ほどではないものの0.7%上昇しており、こちらも4年連続の上昇となります。ただ住宅地は上昇地点が5割に絞られるので、地域によるばらつきが出始めていると言えるでしょう。23区内は全域で上昇していますが、それ以外の地域では下落している地域もありますし、1都3県にまで範囲を広げると例えば神奈川県三浦市などでは5.7%下落しています。

名古屋圏

現在、名古屋駅周辺は2027年のリニア中央新幹線の開業を控え、駅周辺の開発が活発化しています。その影響もあり、ここ何年か特に商業地の公示地価は上昇を続けており、その動きは今後も続いていくでしょう。しかし、名古屋駅東側で進められていた高層ビルの建設が一段落したため、上昇幅はやや緩やかなものになるかもしれません。事実、今回の公示地価では商業地は2.5%、住宅地は0.6%の上昇で、ともに前年よりも0.2ポイント上昇幅が減少しています。
今後、名古屋駅周辺の開発は駅に東側から西側に移行していく予定であり、その動向に注目が集まっています。

なお住宅地に関して、名古屋市内は1.2%と昨年の1.6%よりは下がるものの上昇が続いていおり、個人の住宅購入にブレーキをかけかねないと懸念されています。名古屋は他の地域よりも戸建志向が強いため、中間層が購入できる価格の上限に近づいていってしまっているのです。

大阪圏

現在、大阪には多くの訪日外国人観光客が訪れており、商業地を中心に地価の上昇が続いています。商業地は4.1%上昇し4年連続の上昇となりましたし、大阪府単体で見ると商業地は5.0%上昇し全国で最も大きな上昇幅となりました。特に大阪市内ではホテルなどの出店数が増加し、9.0%もの上昇率を誇ります。

また大阪以外に同じく訪日外国人観光客から人気のある京都や神戸などでも上昇が続いていおり、京都市の商業地は6.5%の上昇、神戸市の商業地は3.4%上昇しています。ともにホテルや各種店舗の出店が相次いだ結果と言えるでしょう。

なおこのエリアの住宅地は全体的に横ばいか、1.0%未満の上昇となっています。

その他地方圏

三大都市圏以外の地方圏では、一部の例外を除いて全体的に公示地価の下落地域が目立ちます。商業地は0.1%と0に近づいているものの下落となりましたし、住宅地も0.4%の下落となりました。人口の減少や都市への人口流入傾向を考えると、インフレ要因以外にこの傾向が大きく変わることはないかもしれません。

しかし地域によっては例外も存在し、ミシュランのガイドブックも発行されるようになった北海道や宮城県の商業地では北海道が1.5%、宮城県が4.7%と大幅な上昇を遂げています。他にも沖縄の商業地が3.2%上昇しており、観光地として外国人観光客の誘致にも成功しているような土地は今後も強いと言えるかもしれません。
不動産投資などを考える場合は、やはり地域ごとの特性をよく見ていくことが重要と言えるでしょう。

【関連記事】
不動産投資の参考に〜市街地価格指数の概要と情報の入手方法〜
投資・事業用不動産の売却や買い替えに関する税金
意外に少子高齢化していない東京都
不動産投資をする人は知っておきたいバルブームの背景、食住接近というコンセプト
解説!!SUUMOの「今後、地価が値上がりしそうと思う街ランキング 関東版2016」


コメントする

メールアドレスが公開されることはありません。* が付いている欄は必須項目です。
※運営者にのみメッセージを送りたい場合は、「管理者だけに表示」にチェックを入れてください。