不動産は個人所有が良いのか法人所有が良いのかvol3〜事業運営方式ごとの違い〜


不動産投資家や不動産オーナーの間では、個人所有の賃貸不動産を法人化することにより、所得が大きくなるほど法人税の方が所得税より低い税率により節税が可能となります。

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所得税対策のための不動産の法人化と言っても、方法は大きく3つに分けられます。

1つ目は不動産の所有権をオーナーの元に残したまま、法人を設立して法人に不動産の管理を委託し管理手数料を支払う方法です(管理委託方式)。
2つ目は同じく所有権はオーナーに残したまま、設立した法人に一括賃貸する方法です(サブリース方式)。
3つ目が、土地・建物、あるいは不動産の建物部分のみを法人の所有に移してしまう方法です(不動産所有方式)。

それぞれの方法の具体的な中身やメリットデメリットを見ていきましょう。

管理委託方式

管理委託方式は、不動産を所有するオーナーが、自分(もしくは自分の相続人)が設立した法人に不動産の管理を委託する方式です。
管理を委託し、不動産管理の実務として、例えば入居者の募集や不動産会社とのやり取り、家賃の徴収や建物の管理・修繕などを法人に行わせ、その分オーナーは不動産収入から管理委託手数料を法人に支払います。そしてその法人でオーナーの相続人などを雇用し、その相続人に給与を支払えば所得の分散効果が発揮できます。

この方式のメリットは、比較的実行が容易なことです。後で説明しますが、不動産の所有を移転する場合は移転に伴う登記費用や、売買金額がいくらか・売買価格とするべき不動産価格が上がっている場合は譲渡益税などが発生します。法人の出資者が自分だけの個人会社であっても個人から法人へ不動産の所有者を変えるためには不動産の所有者を移転することになりますので、不動産を法人に現物出資するか売却することになりますが、そのため移転のための不動産の価格が取得時より上昇していれば売却益への課税が生じてしまいます。

この方法にはデメリットも存在し、それは法人に移せる収益が限定されてしまうことです。
節税効果を大きくするために管理委託手数料を増額したくとも、一般的な相場よりも過大にしてしまえば税務調査において過大な経費が否認されてしまうことになりかねません。不動産の管理の実態や地域にもよりますが、一般的な管理報酬は賃料収入の3%〜8%程度であり、10%を超えると税務調査での否認の可能性が大きくなると言われます。
このため、賃貸収入の一部を法人へ移転することしかできず、大きな節税効果は期待できません。

また不動産の管理を本当に自分たちが設立した法人で行うのかという問題もあります。自分たちで行うことができず、個人会社である同族法人からさらに別の不動産管理会社などに管理を外注委託(再委託)した場合で、同族法人に管理の実態がないと認められると、否認の可能性が高まります。

一括賃貸方式

これはオーナーやその親族が同族法人を設立する場合以外でも採用されることが多い方法です。
設立した法人にオーナーの所有する不動産を一括して借り上げてもらい、法人は入居者から家賃を受け取り、オーナーに対して賃料を支払います。その際にオーナーへ支払う賃料は法人が受けとる賃料の85%〜95%程度という相場になる場合が多く、収入の5%〜15%ほどを法人に移すことが可能です。

サブリースと呼ばれるこの方法ですが、不動産会社などが投資用不動産の販売をする際に初期の何年かをサブリース方式にして一定の賃料を保証しますと言って営業で提案をすることも多い方法です。
この場合は確かに自分たちの設立した法人ではないので、賃料収入の安定化や入居者の募集負担などの軽減というメリットが得られます(ただ投資用不動産の場合、数年おきの契約更新時に賃料の見直しがされることが多く、注意も必要です)。
しかし自分たちの同族法人に一括賃貸(サブリース)の場合は、同族法人が不動産管理をしますので、そうしたメリットは薄くなります。

管理委託方式よりもサブリースの方が高額な両立を設定できますが、収入の分散効果はやはり限定的にはなります。また、サブリース賃料は定額で設定しなければなりませんが、空室率が上がり賃料収入が減ってしまうとサブリース賃料と逆ざやとなってしまい、当初想定したような節税効果が出なくなるかもしれないデメリットもあります。

所有権移転方式

3つ目の方法は、設立した法人に不動産を買い取らせることで、不動産から得られる賃料収入を全て法人のものとする方法です。賃料は法人へ入り、自分には法人からの役員報酬等の形でお金を移すことになります。
この方法の大きなメリットは不動産収入の多くを法人に残すことができますので、節税効果が大きくなることです。また不動産の所有者が個人から法人に変わりますので、相続を分割の難しい不動産ではなく、株式で行うことが可能になり、相続対策としても有効になる場合があります。(ただし、不動産を所有してから3年内は、通常売買時価が株式評価での相続税評価額になりますので、相続時が見えている時期には注意が必要です。)

デメリットとしては、法人に不動産を移す際に発生する費用や手間暇が大きいことです。不動産登記を変更しなければならず、登記料や不動産取得費、契約に関する印紙代などが発生します。不動産の所有者の変更に伴い、賃貸人の契約関係も変えなくてはなりません。
また法人に不動産を移す際に、売却の場合でも現物出資の場合でも、不動産価格が上昇していれば売却した個人に譲渡所得税が発生してしまいます。また、自分と同族法人の取引になりますので、不動産価格をいくらにするかといった問題も争点になりやすくなりますので、慎重な検討が必要です。
(※法人へ不動産を現物出資する場合も所得税の対象となります。法人化の際の現物出資は、税法上はいったん資産を時価で譲渡し、売却代金を出資したものと扱われるからです。)

また個人の所有する不動産は相続の際に時価よりも安いことが多い相続税評価で評価されます。しかし法人が所有する不動産は相続の3年以上前までに取得されたものでなければ、相続税評価ではなく時価で評価されてしまうのです。これはその不動産が元々は被相続人の所有物であってもです。そのため突発的な死亡の場合、大きな負担が発生してしまいかねません。

法人に不動産を上手く移すための方法には、重要なポイントが2つあります。

建物のみを簿価で移す

まず1つのポイントは、特に争続対策の問題がないのであれば、建物のみをオーナーから法人に移すことです。移す不動産が建物だけであれば、土地が取得費よりも値上がりしていたとしても、土地の譲渡所得税を考える必要はありません。建物の譲渡価額は簿価、固定資産税評価額、(必要によっては)鑑定評価額等を参考に決める必要があります。建物はあまりに安い金額で譲渡してしまうと贈与の問題がありますが、一般的に、簿価の評価であっても時価との乖離が大きくなければ簿価での譲渡も考えられます。簿価での譲渡であれば、減価償却が行われているので建築時よりも安くなっており、所得税の心配や法人が不動産を購入する資金の心配が少なくなります。
その上で、不動産の入居者は土地の上にある建物に入居するので、建物の所有権を法人に移すだけで日々の家賃収入は法人のものとなります。

もちろんこの場合でも、日々の地代は法人から土地の所有者たる元のオーナーに支払わなければなりません。しかしその金額は「(過去3年間の自用地価格の平均)×(1-借地権割合)×6%」で、あくまでも相場感ですが固定資産税と都市計画税の合計額の3倍ほどになると言われています。
こうした地代はオーナーの生活費に回せるように上手く全体でバランスを取ると良いでしょう。

なおこの方法の注意点として、土地所有者は個人(自分)、建物所有者は法人となり、法人には借地権が発生します。借地権とは土地を使用収益する権利のことですが、借地権がオーナーから法人に移っていますので、通常の権利金または相当の地代を払う必要が出てきます。何の対策も行わないと借地権の法人への贈与に該当し、贈与税の対象となってしまいます。
そうした事態を防ぐために、「土地の無償返還に関する届出書」という書類を遅滞なく税務署長に提出しましょう。提出期限は定めがなく「遅滞なく」のため、提出を忘れている人は、気づいた時に速やかに提出するのがいいでしょう。
これは借地人(この場合は法人)が土地の所有者であるオーナーに対して借地権を主張せず、将来土地を無償で返却しますという届出です。

不動産の買取費用の用意

所有権移転方式に関するポイントの2つ目は、法人が不動産を買い取るための費用をどうするのかという問題です。
具体的には下記のような方法が考えられます。
・元のオーナーが現金を法人に出資し、その現金で不動産を買い取る
・相続人が現金を法人に出資し、その現金で不動産を買い取る
・相続人が法人を設立し、購入する不動産を担保として銀行からローンを組み購入する
・相続人が法人を設立し、オーナーから購入費を借金する形で不動産を購入し、その後家賃収入からオーナーへ返済を続ける

不動産の法人化は、長期的な観点からのプランニングや、どの方法にも一長一短があるので、ご自身の状況ごとに適切な方法を選ぶようにしましょう。
相続tokyoでは今後別記事にてそれぞれの場合の計算事例などをお届けしてまいります。具体的な検討をしたい方やご相談をご希望の方へのアドバイスやサポートも行っておりますので、よろしければお気軽にご相談くださいませ。


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