不動産投資をしたいサラリーマンのための税金対策の基本


年収が2000万円を超えるような方を除き、通常サラリーマンは所得税や住民税を自ら確定申告して納めることはありません。勤務先が源泉徴収し、年末調整をして代わりに納めてくれているからです。
しかし、不動産投資を開始して不動産事業者となった場合、一箇所の勤務先から給与をもらうサラリーマンと違って、自分で確定申告を行い納税もしていかなければなりません。

普段の給与や賞与の際にも天引きされる税金の額には頭を痛めるでしょうが、自分で納税資金を確保・管理し、それを申告し納めるということをすると、ただ天引きされるとき以上に税金のことが気になり、節税にも関心を抱くようになります。
ここでは不動産投資における税金対策の基本として、所得税についてや減価償却について見ていきましょう。

所得税とはどのような税か

不動産投資を行ってメインで発生する税金は所得税(並びに住民税)です。
所得税はその名が示す通り、所得(収入-必要経費)に対して課せられる税金で、その人の所得金額が多ければ金額も多くなります。日本の所得税制は累進税率が採用されているため、所得金額が少なければ適用される税率もひくくなるのですが、所得金額が多くなるに従って最高で約45%(住民税合わせて約55%)も課税されてしまいます。
不動産投資が軌道に乗って所得が増えていくと、適用される所得税の税率も上がってしまいますので、所得税の節税に関心を持つ方が増えるのは必然と言えるでしょう。

不動産投資における節税の基本

不動産投資における節税の基本は、所得を抑えることです。収入を増やしたいのにどうして所得を抑えるのかと疑問に思うかもしれませんが、ポイントは収入ではなく所得と抑えることなのです。
収入と所得は異なる概念であり、収入から必要経費を除いた金額が所得になります。つまり、経費の金額が大きくなれば家賃収入などが増えても、実際に課税対象となる所得は抑えることが可能です。
また不動産投資が所得を抑えるだけではなく赤字になれば、その赤字分は給与所得と損益通算できるので、全体として大きな節税効果が見込め、確定申告をすれば源泉徴収された所得税の一部が還付金として還ってきます。

ただ、いくら税金が安くなるからといっても単純に赤字を出して損をするのでは意味がありません。ポイントは次に述べる減価償却と経費です。
不動産投資では一定の出費が経費として認められており、多くの不動産投資家が実生活で発生する支出と不動産投資の経費重なる部分は不動産投資の経費として申告し、所得金額を抑えています。
もちろん、不動産投資に関連のない出費は経費として認められません。しかし、それでも投資のためにかかった交通費や、会食費、新聞図書費など経費として認められるものも多いのです。
また不動産に関する実務を家族に依頼し、そのことに対して報酬を支払うことで、経費を増加させることも可能です(当然これも実態はなければいけません)。

減価償却費

不動産投資における節税で特に重要となってくるのが、減価償却です。会計や税務の知識がある人であれば、減価償却自体については多少の知識があるかもしれません。しかし、聞いたことはあるけどよく分からないという人も多いでしょう。

例えば不動産投資における建物の購入や設備の購入などは、資産の購入になるのでそのまま経費としては認められません。しかし会計上は使用を続ける中で徐々にその価値が減少していくとされており、そのことを費用として年々0になるまで計上していく仕組みが減価償却費です。
なお償却されるまでの期間は耐用年数として建物や設備ごとに定められており、鉄筋コンクリート構造なら47年間、重量鉄骨造なら34年間、木造なら22年間という風に決まっています。

この減価償却費が不動産投資における節税ではとても重要で、この支出は不動産から得られる収入や日々の交通費や広告宣伝費と異なって、現金は動きません。しかし帳簿上は支出となるため、例えば不動産の家賃収入が年間60万円なのに、減価償却費は90万円で帳簿上は30万円の赤字が生まれたりするのです。
この赤字は給与所得と損益通算可能なため、不動産所得に対する所得税がなくなるだけでなく、給与所得の所得税も減らしてくれるのです。

不動産投資を成功させるためにはこうした仕組みを熟知し、税金面でも適切なプランニングを行うことが大切です。


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