地方物件に投資を行う際に気をつけるべきポイント


近年アベノミクスによる景気回復や2020年東京オリンピックの開催決定などのマクロ的な背景によって不動産価格は上昇しており、また個人に目を向ければ年金などの将来不安や平均給与所得の下落などから資産運用意欲が高まっています。
そしてそうした状況の中不動産投資の実施に関心を示し、また実際に投資を行われ成果を出す人達が増えてきました。10年前に比較して一種のブームと言って良いほど、不動産投資の人口が増えています。

ただこうした不動産ブームの結果、人気の高い都市部では特に物件価格が高騰し、利回りがあまり取れない状況となってしまいました。ローンを組まずに現金で不動産購入を行う方であれば良いかもしれませんが、空室リスクのことを考えると気軽には手を出しづらい状況です。
そこで今回の記事では、高利回りゆえに関心を持たれている地方物件のへの投資について見ていきましょう。

高利回りの地方物件

今の地価の高い都心部物件に比べて、地方物件は地価が安き高利回りが期待できるため、多くの注目が集まっています。
そもそも不動産投資の収益性を測る指標である期待利回りは、都市部では4%〜5%程度まで低下しています。

期待利回り = 物件の年間期待家賃 ÷ 物件購入価格 × 100%

この数字は空室リスクのことも考えると素人が手を出すには危険なライン言えるでしょう。しかし地方物件の場合、期待利回りが10%以上という物件や、場合によっては20%という物件もまだ存在しています。
また地方の物件価格は地価の安さゆえに売却価格における土地の割合が低く、建物比率が高いため、減価償却費を大きく取ることができ、高額所得者の方にとっては節税効果も期待しやすくなるというメリットもあります。

地方物件の気をつけるべきポイント

ただ期待利回りが低いというのは、それだけリスクも高いということの裏返しです。何も考えずに地方の物件に投資をしても成功はおぼつかないでしょう。特に地方の物件に投資を行うという行為には、以下のようなリスクやデメリットが付きまといます。

・都市よりも早いペースで進む人口の減少による、賃貸需要の減少
・地場の不動産管理会社の競争が緩いことによる、実力不足
・金融機関からの融資がおりづらい

地方物件投資を成功させるために

不動産投資は投資と呼ばれていますが、その本質は不動産事業の運営であり、その手法には様々なスタイルが存在します。また一般の金融商品への投資(上場株や債券など)と異なって、投資家自らの経営努力によって状況が好転する余地も大きいという利点があります。
そして地方物件への不動産投資も、投資家の様々な創意工夫によってリスクを抑え、高利回りを獲得できる可能性があるのです。

政令指定都市や居住誘導区域への投資

まず1つは東京・名古屋・大阪のような首都圏やそれに準ずる地域以外への投資であっても、人口増加地域というのは存在するので、そうした地域に投資を行うことです。
例えば政令指定都市であったり、マイナーな地方都市であっても駅前などの居住誘導区域へ投資をすることです。
特に地方の場合、交通網の問題などから地域によってはどんどん郊外から駅前の一部のエリアに人の移動が進んでいる場合があり、そういうエリアの駅前不動産であれば、空室リスクは大きく下げられるでしょう。行政が積極的に居住誘導区域を指定している場合も多く、そうしたエリアの不動産を対象に投資を行うのがおすすめです。

観光スポットを中心に攻める

また観光が参観なエリアの不動産を中心に投資を行うのも良いでしょう。近年のアジア各国の経済発展などを背景に、訪日外国人数は年々増加を続けており、数年前の数倍にもなっています。
そのため地方でも外国人観光客によって賑わっているエリアが出始めており、こうしたところでは商業地が活性化したり、仕事があるので人口も増加したりしています。

不動産投資は市況に合わせて買えば良いというものではないので、よく状況を分析し自分なりの戦略を持って挑みましょう。

<参考>
(本)不動産投資1年目の教科書


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