賃貸物件の原状回復費、大家はどこまで負担するのか?


相続税対策のために、不動産投資をされる人も多いでしょう。また相続対策とは関係なく、純粋な投資目的で不動産投資をされている人も大勢いるかと思います。

ただ不動産投資は、株式や投資信託のような金融商品への投資と異なって、投資物件をただ所有していれば良いというわけではありません。入居者の募集者や物件管理、また退去が出た際の片付けや次の募集の準備などいろいろな実務を行わなければなりません。
その中の1つに、退去者に対する敷金の精算があります。

今回の記事では、退去の際の原状回復はどこまで大家が負担するのかや、敷金の清算について見ていきましょう。

経年劣化は大家の負担

基本的な話として、賃貸物件の損耗のうち経年劣化部分の修繕は大家の負担となり、借主にその責を負わすことはできません。
建物の価値は居住されているかどうかにかかわらず時間の経過とともに下落していき、定められた使用方法、社会通念上の通常の使用の範囲であれば、貸し出し時点よりも価値が下がったとしても借主の負担では無いということです。
また、設備を更新して建物の価値をグレードアップさせようとするような場合も、借り主の負担とすることはできません。

ただ、どこまでが通常の使用で、どこからがそうでないのかは主観的な話になってしまいます。そのため原状回復義務に関する争いは多く、国土交通省が紛争の予防や解決の指針づくりを目的に、「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」を公表しています。

具体的には、日照りによってクロス(壁紙)が変色したり、ポスターや絵画、家具の日焼け跡が残ったような場合は貸し主の負担です。また、テレビや冷蔵庫などの背面の電気ヤケなども貸し主の負担となります。
その他、フローリングのワックスがけや、家具の設置による床の凹み、下地ボードの張替えが不要な範囲の画鋲やピンの穴なども貸し主の負担です。

借り主の責任になるもの

一方、当然ですが、借り主の責任となる範囲も存在します。まず、故意や過失によって生じた損耗は、通常の使用とは認められずに借り主が原状回復しなければなりません。
手入れ不足によって損耗が拡大したような場合も、善管注意義務違反となって借り主の責任となります。

具体的には、タバコなどによるクリーニングできないほどの天井や壁のクロスの汚れ、結露の放置などによるカビやシミは借り主の負担となります。また引越し作業の時に生じた傷なども借り主が負担しなければなりません。
その他に水周りのカビや換気扇の油汚れなども、使用期間中の清掃や手入れを怠りにより生じた汚損としてその清掃は借り主負担となります。

敷金の取り扱い

退去時のトラブルとしては、敷金も重要な内容でしょう。昭和の頃や90年代であれば、慣習的に多くの大家が敷金は退去時の未払い家賃補填だけでなく、修繕費にも当てており、退去時に敷金は少しでも帰って来れば運が良いという程度のものでした。
しかし平成以降は敷金の返還について争う借り主が出始めており、貸主側が敗訴するような判決も出てきています。

実はこの敷金、商習慣にこれほど根ざしているにも関わらず、民法上の明確な規定はありませんでした。しかし、2017年の5月に国会成立し、2020年施行予定の改正民法では、この敷金についても明確な規定がされています。
敷金は賃料などの「債務」を担保する目的で借り主が貸主に差し入れるお金だと規定され、貸し借りが終わったら、敷金の額から貸主への債務の額を除いた金額を借り主に返さなければならないと明示されました。

つまり、上述の国土交通省のガイドラインに沿った範囲の損耗の修繕であれば、敷金には手を付けず、借り主に返却しなければなりません。

妥当な範囲の特約

国土交通省のガイドラインは法的強制力があるものではなく、借り主との契約において特約を設けることも契約自由の原則から認められます。
つまり、ガイドラインで一般的な経年劣化とされる部分の修繕に関しても、事前に特約を交わすことで借り主負担とすることは可能なのです。
ただし、その際には以下の3つ押さえておかなければなりません。

1特約が暴利的ではなく、一般的に必要であるという客観的、合理的説明ができる
2その特約が通常の原状回復義務を超えた修繕などの義務を負うことについて、借り主がきちんと理解している
3契約時に、借り主による特約への意思表示が行なわれている

特に1番目の内容があるので、あまりに無理のある特約は設定したとしても、裁判になった場合負ける可能性があります。


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